不動産業界は閉鎖的な業界で、一般の方々には分かりにくいルールや慣例などがあります。
不動産売却に伴う仲介手数料やその他の費用等についても分かりづらいと感じる方も多いのではないでしょうか？
今回は、所有する不動産を売却した際にどのような費用がかかるのかをさせていただきます。
特に今後は相続で自分が住んでいない不動産を取得する方も多くなってくると思いますので、そういった方はぜひご参考にしてください。
不動産売却にかかる費用の相場
不動産を売却する際にはよく耳にする仲介手数料だけでなく印紙税や司法書士への手数料・引っ越し費用など、様々な費用がかかります。こちらでは細かい項目ごとに費用をご紹介させていただきます。
登記費用
不動産売却を行う際に必要な登記費用は買主、売主それぞれ項目が違います。
ほとんどの場合は買主が負担することが多いですが、抵当権抹消にを行う上での司法書士への代金は売主が負担するのが一般的です。細い内容は下記でご紹介いたします。
印紙税
不動産売買を行う場合は収入印紙が必要です。国に納める税金の一つとして「印紙税」があり、様々な取引を行う上での書類の種類や、取引の金額によって印紙税の金額は変わってきます。
不動産売買を行う際の印紙税も売買金額に応じて収入印紙が必要です。
不動産を売却する際の収入印紙代は、買主と売主どちらが払うかは決められていません。
契約する際に買主との取り決めにおいてどちらがどれぐらいの収入印紙代を払うか決めることになります。
仲介手数料
不動産売却を行う上で自分自身で買主を探す場合は仲介手数料はかかりませんが、不動産会社を通じて買主を探し売買契約が決まった場合は、仲介した会社への報酬として仲介手数料を支払う必要があります。
仲介手数料は宅建業法で上限額が決まっていますので、依頼する不動産会社によって大きく変わる事はありません。
しかし、決められている金額はあくまで上限の金額なので、最近では仲介手数料を半額にしたり無料にする不動産会社もあります。
これは不動産会社の資本力やさじ加減によりますが仲介手数料は売主・買主の両方からもらうことができるので、どちらか一方を半額にしたり無料にしても、もう片方からもらえば利益が出ることになります。
不動産売却時も手数料交渉できるのであれば行った方が良いでしょう
詳細は、以降の章でご説明します。
司法書士手数料（抵当権抹消費用）
住宅ローンを利用して不動産を所有している場合は、万が一ローンの返済ができなくなった場合に所有権が銀行に移るための担保として物件に抵当権が設定されています。
所有の物件を売却すると、この抵当権を抹消する必要がありますのでそのための費用がかかります。
自分自身で行うと一つの不動産につき1,000円で行うことができますが、慣れていない方がほとんどだと思いますので司法書士に頼むのが一般的です。
司法書士に抵当権抹消を依頼した場合は5,000円から20,000円程度の費用がかかります。
不動産の売買契約書にかかる印紙税
不動産の取引を行うにあたって印紙税法で決められた課税文書に対し印紙税が必要になります。
この印紙税を収入印紙という形で納付します。
同じ契約書を複数作る場合もそれぞれの書類に対して一通ごとに収入印紙を貼る必要があります。
印紙税とは？
印紙税は様々な経済取引を行う上で契約書、領収書等に課税される税金のことを指します。
印紙税を納付する義務のある書類は20種類あり、該当する書類においてはそれぞれ所定の金額の収入印紙を貼らなければいけない決まりになっています。
印紙税が必要な書類は不動産だけではありませんが今回は下記で不動産における印紙税をご紹介いたします。
不動産譲渡契約書にかかる印紙税の一覧
参照：国税庁
不動産会社に支払う仲介手数料について
不動産を売却する際に不動産会社を通じて買主を見つける場合は、報酬として不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。
売却する側の売主にはどれぐらいの仲介手数料がかかるのでしょうか。
仲介手数料にはどのような費用が含まれるのか
売主側が支払うべき仲介手数料はあくまでも買主を探すにあたっての通常業務で生じる費用です。
買主を探すために+ αの広告を出したり、売却をする上で物件のゴミの廃棄・測量・建物の一部を解体したりするなど他に費用がかかってしまう場合は別途請求されます。
不動産会社に売却を依頼する際は、仲介手数料以外の費用がかかる可能性があるのかどうかしっかりと確認する必要があります
仲介手数料の上限額
※売買価格には消費税を含まず、報酬額には別途消費税がかかります。
仲介手数料が無料・半額になるケース
不動産仲介を行っている会社は「両手」と言って売却を依頼をした売主、購入依頼をした買主からそれぞれ仲介手数料を受け取る権利があります。
これはあくまで受け取ることができる権利がある。というだけなので、不動産会社の判断で片方の手数料を半額にしたり、無料にするケースもあります。
不動産会社側も一つの取引においてトータルで利益が出れば良いので、上限満額の手数料を必ず貰わなければいけないということではありません。
仲介手数料においては不動産会社にの言いなりになるのではなく、金額を下げてもらう事はできないか交渉してみるのもいいでしょう。
手数料の安さで不動会社を選ぶの危険
最近では賃貸、売買問わず、不動産会社が手数料を半額や無料にするケースがあります。
しかし、手数料の金額が減るという事は、不動産会社の利益そのものが減っているという事です。
つまり、手数料を減らしサービスの質を落としていている可能性も考えられます。
不動産売却を行う上ではできるだけ高く売れた方が良いと思いますので、物件の金額をしっかり高く売れるように交渉してくれたり、アフターフォローがしっかりしている不動産外車を選ぶことの方が重要です。
高い仲介手数料払ってでも、物件の価格が高い金額で売れたほうが得だからです。不動産売却を売却する上では、仲介手数料の安さだけで見るのではなく、良質な不動産会社に依頼することが大切です。
不動産売却にかかる仲介手数料はいつ支払うの？
不動産の取引は金額が大きいため、最後の最後まで気が抜けません。物件が買主にわたり、登記も済ませた上ですべての支払いが終えて初めて取引が完了します。
では売却する側の売主は仲介手数料はいつ払うのでしょうか。
仲介手数料を支払うタイミング
仲介手数料は書面での売買契約を結んだときに半額、残りの半額を物件の引き渡し時に支払うのが一般的です。
売買契約を結んだだけではまだ取引が全て終了したとは言えませんので、前金と言う形で契約時に支払うのです。
後々のトラブルにつながらないように、契約時に仲介手数料を満額で支払うよう不動産会社から言われた場合は、引き渡し時に残りの金額を支払うという旨を伝えたほうがリスクを軽減できます。
不動産売却にかかるその他の費用とは？
不動産売却日は仲介手数料以外にもかかる費用があります。
もちろんかかる場合とかからない場合がありますので、項目ごとにご説明いたします。
解体費用や測量費
不動産を売却する場合に解体費用や測量費用がかかる場合があります。
解体費用は自宅などを売却する際に、同じ敷地内に以前住んでいた自宅がある場合や物置等の売却に必要ない建物がある場合に必要な費用です。
新しい家だけを売却する場合は、現在使っていない建物については解体して引き渡すことも考えられます。
測量費用は地価が高い地域や、他人の物件との境界線が曖昧な場合に正式な「確定測量」を業者に依頼する必要があります。
売却する不動産の範囲はどこからどこまでなのかしっかりと測定することによって、物件の正式な金額や売却後の隣接する物件とのトラブルがないように行います。
ハウスクリーニング費用
賃貸の物件と同じように基本的には売却物件の中をきれいにして引き渡す必要があります。
そのためハウスクリーニングの費用がかかりますが一般的には50,000円から200,000円ほどが相場の金額です。
物件の広さにもよりますし、家具やその他の荷物を処理してあるだけなのか、ある程度自分自身でもお部屋の中を掃除していたのかで金額が変わってきます。
自分でできる範囲はご自身できれいにした方が良いでしょう
引越し費用
不動産売却を行う際は買主と売買契約を結ぶ際にあらかじめ取り決めた金額を手付金として支払われます。
残りの金額を物件引き渡し時に買主から貰う事で契約が全て完了します。
つまり物件の引き渡し及び、物件売却代金の残金を貰う前日までには引っ越しも完了していなければいけません。
この日から逆算し大体一ヶ月前には引越し業者の手配をした方が良いでしょう。
なぜなら時期によっては繁忙期でなかなか引越し業者が見つからない場合もあるからです。
引越しの時期
引越し業者や引っ越し日が決まった後は実際に引っ越す1～2週間前に水道ガス等の公共料金や、市役所への転居届も出さなければいけません。
物件引き渡しの前日ギリギリではなく、2 、3日前には引っ越しが完全に完了している状態が良いでしょう。
引っ越しする際の費用については時期によって大きく左右します、様々な方が新生活を始める2～4月は引越し費用が数十万円かかる場合もあります。
逆に引っ越しが少ない6月、8月、11月などは引っ越し費用が抑えられます。
引っ越し費用の節約のために物件の売却時期を決めるのは難しいと思いますが、大体の相場は知っておいた方が良いでしょう。
仲介手数料等の費用を抑える方法
不動産売却の仲介手数料は上限があるものの、不動産会社によって金額を交渉できる場合があります。
それ以外でも売却にかかる費用を抑える方法がありますのでご紹介いたします。
不動産の売却益は譲渡所得として確定申告する必要がある
不動産売却を行う際に発生する売却益は譲渡所得と言う形で確定申告をしなければなりません。
確定申告では売却に対する利益と売却した際に出る損失の両方を申告し、正確な金額で確定申告をする必要があります。
その際に場合によっては税金の控除や特例等もありますので、できればそういった細かいアドバイスもしてくれる不動産会社に売却依頼するのが望ましいです。
長期保有土地等の1,000万円特別控除
土地等を平成21年度か平成22度に取得した場合は、1,000万円特別控除が受けられます。
その際自分自身が住んでいた居住用でなくてもこの控除を受けることができます。
また、マンションを売却する場合でも敷地権部分については適用可能なので、取得した年度が対象の可能性がある場合はあらかじめチェックしておく必要があります
空き家の3,000万円特別控除
相続をしたことにより空き家になった不動産を相続人が売却した場合、売却した売却益から3000万円を控除できる場合があります。
今後このような例は増えてくると思いますが、同一年度に現在住んでいる自宅も売却する際に注意すべきなのは、自宅と空き家の２つの物件を売却したとしても6,000万円の控除ではなく一軒分の3,000万円分の控除になります。
適用期間としては相続日から起算して、3年を経過する日の年の12月31日までです。
尚、平成28年4月1日から2023年12月31日までに譲渡する必要がありますので、期間に該当する可能性がある場合はしっかりと確認する場合が必要があります。
マイホームを売ったときの軽減税率の特例
自分自身が住んでいた居住用の不動産を売却して一定の要件に当てはまる場合は、長期譲渡所得の税額を通常の場合より低い税率で計算することができる軽減税率の特例を受けることができます。
特例を受けるための適用条件は国税庁のホームページで公開されていますが、条件の内容が少し難しいためこちらも売却を依頼する不動産会社やお近くの税務署に確認し、損をする事がないようにしておきたいです。
マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例
ご自身のマイホームを売却した場合は、無条件で売却益に対し3,000万円の特別控除を受けることができます。
この3,000万円の控除を受けても利益がはみ出した場合は、上記の軽減税率の特例を受ける事で通常の税率よりも低い金額の税率が適用される可能性があります。
トータルの税率については細かい要件が様々ありますので、お近くの税務署に電話で問い合わせる事で、ご自身の物件がどの税率を適用すれば一番お得になるか教えてくれます。
税務署に聞けば間違いないので売却の細かい要件が決まったらすぐに税務署に問い合わせましょう。
仲介手数料のかからない不動産買取がおすすめ
不動産売却を行う上で仲介してもらって買主を見つける場合は仲介手数料がかかりますが、不動産会社に買い取ってもらった場合は、買い取った不動産会社が買主になりますので仲介手数料はかかりません。
その他の不動産買取によるメリットも合わせてご紹介いたします。
不動産買取なら即現金化が可能
不動産買取は不動産会社が直接買主となりますので、仲介してもらって他の買主を探す必要はありません。
そのため売却依頼から現金化までのスピードが早いのが特徴です。
双方納得する内容であれば早くて1週間で契約、決済まで終わることもあります。
特に現状は自分の住まいがあり、今後住む予定がない空き家を相続した場合などは、すぐに現金化したい方も多いと思いますので便利な売却方法です。
内見の立ち合いが不要
不動産を買い取ってもらう場合は、物件資料や自宅の写真などを送り、すぐに買取金額が出る会社も多くあります。
細い内見や立ち会い等が不要なので、物件を早く売却したい方にとっては不動産買取が望ましいです。
原状回復・修復の必要もない
不動産買取を行う会社の多くは自社で現状回復や修復、場合によってはリフォームなどを行い再販するのを目的として物件を購入します。
そのため自分自身が売却した後にすぐ他の人が住めるような状態に修復する必要もありません。
現場の状態を加味した上での買取価格を出してもらえますので、余計な手間がかからないのも不動産買取のメリットです。
まとめ
2018年時点での国内の空き家の数は846万戸と言われており全体の物件数の13.6%に当たります。
2033年には空き家の数が2000万戸を超え、空き家率は30.2%まで上昇すると予測されています。
現在でも空き家を相続したものの、住む予定も無いしどのように取り扱ったらいいかわからない方も多いのではないでしょうか。
売却する方法として不動産仲介会社を通し気長に買主を探すと言う方法もありますが、不動産買取の会社であれば現金化まで早ければ1週間で終わります。
また買い取ってもらった不動産は不動産会社がどのように活用できるのか考えて再び市場に流れていきますので、新たな活用方法を見出してもらえます。
相続物件の取り扱い方法がわからない方や、これから不動産を相続する可能性がある方は今回の記事を参考にしていただきたいと思います。
