不動産を売るという機会というのはそう多く経験するものではありませんので、不動産売却の基本的な流れや手順についてよく分からない人が多いと思います。
不要になった日用品をリサイクルショップで売るのとは違って、不動産の売却には多くの手間と時間を取られるので、なかなか大変な作業になります。
初めての不動産売却では勝手が分かりませんから、不安も大きいことと思います。
この記事では、不動産の売却手続きにかかる流れについて全体像を確認する他、税金や必要書類など関連項目も一緒に解説していきます。
また、不備なく、できるだけ高く売るにはどうすればいいのかについても解説していきますので、ぜひ参考にしてください！
家を売る際にかかる税金
それでは、多くの人が不安に思っている税金面について最初に確認しましょう。
土地・建物を売った時にかかる譲渡所得とは？
土地や建物を売って利益が出ると、それは不動産譲渡所得となり、不動産譲渡所得税の課税対象になります。
本税目の詳しい仕組みや計算方法などは別の機会に解説したいと思いますが、不動産の譲渡所得というのは対象不動産の買い手が支払う購入代金のことではありません。
買い手から頂く代金から、「取得費」や「譲渡費用」という必要経費を差し引いた、正味の利益が譲渡所得にあたります。
譲渡価額 －（取得費＋譲渡費用）－ 特別控除額（一定の場合）＝ 課税譲渡所得金額
参照：国税庁
これに、対象不動産の所有期間に応じた一定の税率をかけて、不動産譲渡所得税が算出されます。
正味の利益となる譲渡所得がある場合は確定申告が必要ですが、これが無ければ確定申告は不要です。
居住用不動産を売却しすると譲渡所得が大幅に控除される
我が国には、税施策上多くの負担軽減措置が講じられており、不動産売却の面でもいくつかの特例が用意されています。
中でも一定の居住用不動産を売却した際に適用のある「3,000万円の特別控除」は見逃せない特例です。
先ほど不動産の譲渡所得は買い手から頂く代金から一定の必要経費を差し引けると説明しましたが、この特例を使えば、経費を引いた後の数字からさらに3,000万円の控除を受けることができます。
(１) 3,000万円の特別控除の特例
長期譲渡所得又は短期譲渡所得のどちらに該当する場合でも、一定のものについては、課税譲渡所得金額を計算する上で最高3,000万円が控除されます。譲渡所得－特別控除＝課税譲渡所得金額
譲渡所得：譲渡価額－(取得費＋譲渡費用)
特別控除：3,000万円（※）※譲渡所得が3,000万円に満たない場合には、特別控除額は、譲渡所得の金額が限度となります。
参照：国税庁
控除を受けることで、税負担を減らす効果があります。
また、譲渡所得が0円以下となった場合には税負担が生じないことになります。
ただし、特例を適用するには確定申告の手続きが必要となります。
優秀な不動産会社であれば、こうした不動産譲渡所得税についてのお得な情報を丁寧に教えてくれるでしょう。
家を売る際の消費税について
2019年10月から消費税が10％に増税されましたので、不動産売却と消費税の関係についても知っておきたいところです。
結論から言えば、売り主が個人で事業性がなければ、不動産売却にかかる消費税については影響がありません。
というのも、売り手が個人の場合には不動産の売却に消費税は元々かからないので、最初から特に影響がないのです。
まず不動産のうち土地については、そもそも消費税の課税対象となっていません。
土地は経年劣化なども基本的にないので「消費する」という概念自体がないのです。
建物については消費税の対象になりますが、課税対象は事業として不動産売買の取引を繰り返すような事業者であり、個人でマイホームを売るようなケースでは消費税はかかりません。
従って、個人でマイホームを売るケースでは不動産の売買自体に消費税はかかりませんので心配は不要です。
ただし、売却の仲介に入った不動産会社に支払う仲介手数料や、登記手続きを行う司法書士の報酬には消費税がかかりますから、この点は注意してください。
家を売る際の基本的な流れをご紹介
ここからは、家を売るにあたっての全体的な流れを解説していきます。
最初に、市場で一般客の買い手を見つける「仲介」の流れから説明します。
複数の不動産会社に相見積もりを依頼する
より有利な条件で不動産売却を成功させるためには、数多くある不動産会社の中から実力があって信頼できる会社を選別しなければなりません。
そのためには、複数の会社に不動産の見積もり依頼を出して各社を比較検討する必要があります。
不動産会社は大手から地元密着の中小事業者まで、非常に多くの数がありますので、ネット上の一括査定サイトを活用して複数社に一気に見積もり依頼を出すのが便利です。
査定の結果を吟味し、慎重に不動産会社を選ぶ
複数社から見積もり査定の結果が届いたら、それらを慎重に吟味し、実際に売却仲介を依頼する業者を選別しましょう。
注意が必要なのは、各社が提示する物件の査定額だけを基準にしてはいけないことです。
契約欲しさに根拠のない不当に高い査定額を提示する会社もありますので、査定額の数字だけでなく、信頼性についても吟味が必要です。
不動産会社が信頼できるか見極めるポイント
不動産会社の選別にあたって、信頼性を担保するためにはどのような点に注目していけばよいのか見てみましょう。
打ち合わせ中に、要望や理由を聞いてくれるかどうか
売り手は不慣れな不動産売却で不安でいっぱいです。
実務面でも分からないことが多いので、手助けを必要としています。
売り主の不安をくみ取って、丁寧なサポートをしてくれる姿勢が見えないようなところは、付き合いを検討する相手としては不安があります。
今回の不動産売却事案にあたり、どのような経緯で売却に臨むことになったのか、丁寧なヒアリングで売り主の要望を聞き取ってくれるかどうかの姿勢も審査ポイントです。
例えば単純に不要になった不動産を売りたいのか、もしくは売却代金の使用用途が決まっていて、「最低〇〇万円以上で売りたい」などの希望があるのかなど、個別ケースで売り主が何を望むのかを聴き取り、売り主に寄り添いながら売却を進めてくれるところが安心できます。
実績の有無
その不動産会社の実績も重要なポイントです。
不動産は、戸建て、マンション、土地などの種類によって販売戦略が変わってきます。
抱えている顧客層も不動産会社によって違うので、あなたが売りたい不動産の種類ごとに、その扱いが得意な会社を選べば、自然と有利な売却が望めるようになります。
アパートやマンションなどの一棟もの物件、あるいは事業用テナントを募集するようなビジネス用の物件も独特の販売ノウハウが必要になります。
売りたい不動産の種類に合わせて、取扱い経験が豊富な不動産会社を選ぶようにしましょう。
具体的な価格で交渉をしているかどうか
売り主の売却を仲介する不動産会社は、できるだけ売り主に有利な条件で交渉する責務があります。
早く契約をまとめてしまって手数料を請求したいという気持ちが働くのは仕方ないですが、売り主の利益を追求して、価格交渉の面で購入希望者と粘り強く交渉する姿勢を持っているかどうかもポイントです。
こうした意気込みは担当者との面談である程度把握できるので、相手の熱意がどれだけあるか、会話の中で見極めるようにします。
不動産会社と契約する
実力と信頼性を考慮して納得できる不動産会社を選び出したら、仲介業務を依頼するために媒介契約（仲介契約）を結びます。
媒介契約には専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があり、それぞれ特徴があります。
売り主や不動産会社にどんな義務が課されるかなどのルールも違ってきますが、基本的に売却成功を優先するならば専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約がおススメです。
内見など買い手への対応
媒介契約後は、基本的に仲介に入る不動産会社が面倒な実務を代わりに行ってくれます。
興味を持った買い手候補が現れると内見を希望してきますので、この対応も基本的には不動産会社に任せることができます。
希望すれば売り主も立ち会って説明に参加することができるので、必要に応じて担当者と相談してください。
また物件を気に入ってくれたお客さんとは、多くの場合価格面などで条件交渉が入ります。
購入希望者からの希望・要望を聞き、売り主として妥協できるかどうか判断が求められます。
契約の締結
条件交渉で妥結できる相手が見つかったら、購入者と売買契約を締結します。
契約上で何をどんなふうに取り決めるべきかは、これまでの取引慣行上大体決まっているので、契約書のひな型は不動産会社が用意してくれます。
ただ、買い手とのやり取りで実際に取り決めた内容がしっかりと契約書に反映されているかどうかは、売り主の責任でチェックする必要があります。
不動産の売買契約はトラブルが起きやすい取引ですので、契約書に記載する約束事は契約当事者にとって大変重要です。
条項の意味が分からないようなところがあれば、納得できるまで担当者に詳しく聞いてください。
売却代金や手数料、諸費用、税金等の清算
買い手から頂く売却代金や、仲介に入った不動産会社に支払う手数料及び諸費用については分割払いとすることができるので、それぞれ売買契約や媒介契約で支払回数や支払時期を取り決めます。
売却代金も手数料も、分割払いの場合は売買契約時に半額、残りを物件引き渡し時に清算するなど、任意で取り決めることができます。
売却物件の固定資産税については、物件の引き渡し以降は日割り計算をして買い主に負担してもらうのが一般的ですので、この点も売買契約上で清算条項を設けます。
不動産の引き渡し
売買契約では物件の引き渡し日も定めますので、約定日に引き渡しが行われます。
例えば家の鍵など物件使用に必要な全ての物品を買い手に引き渡し、引渡確認票にサインをもらいます。
一般的には引き渡しの当日に所有権移転登記の作業も行いますが、司法書士が担当するので売り主は特に作業は不要です。
ケースによって、売買代金の残額の受領手続きが入ることもあります。
確定申告
必要に応じて、不動産を譲渡した日の属する年の翌年2月16日～3月15日までの間に不動産譲渡所得税の確定申告を行います。
冒頭で簡単に触れましたが、確定申告は不動産の譲渡に伴って正味の利益が生じなければ不要です。
特例を利用して税金の額が0以下になった場合は実質の税負担はありませんが、申告手続きだけは必要になります。
不動産買取の場合
さて、上で見てきた売却の流れは「仲介」による売却のケースです。
仲介では市場で買い手を見つけて内見や条件交渉を行っていくという作業が必要になるので、仲介業者を入れたとしても、それなりに時間と手間がかかることは承知しておかなければなりません。
人気のある物件であれば概ね3か月～半年程度で買い手が見つかることもありますが、物件によっては1年以上かかることもあります。
古い物件は買い手がつかず売れ残ってしまうこともあるので、早めに売却を進めたい場合や市場で売りにくい物件を売りたい場合はに、不動産会社による「買取」方式がおススメです。
不動産会社による直接買取の場合、市場で買い手を探す必要がありませんから、スムーズにいけば数日～数週間で売却が完了します。
不動産会社は買い取った後で独自に整備開発を行って事業展開しますから、一般市場で買い手がつきにくい物件でも買い取ってくれます。
また買い手がプロの不動産会社の場合は、売り主の瑕疵担保責任を免除することもできるなどメリットもあります。
整備等に費用がかかる分、仲介による売却よりも売却価格としては多少下がりますが、一般客のような時間のかかる細かい交渉も要らないことが多いので、スムーズな売却を優先するのであれば買取方式の方がおススメできます。
→ 不動産買取についてはこちらです。
家を高く売る方法
ここでは、家を売るにあたって少しでも高く売るにはどうすればいいのか解説します。
実力・実績のある不動産会社に依頼する
上でも触れましたが、売りたい不動産の種類に応じて取扱い経験が豊富で実績のある不動産会社に仲介を依頼しなければなりません。
何も考えずに近所の不動産屋に依頼すると損をする可能性があるので、一括査定サイトなどを活用して複数の会社に査定依頼を出し、良し悪しを検討してください。
相場から離れ過ぎないような売却価格を設定する
不動産会社が提示する査定額は、あくまで市場で買い手がつきそうな予想額です。
実際の売り出し価格（売却価格）は売り主の責任で決めなければなりません。
信頼できる不動産会社の査定額を基準にすれば、損が出ない適正価格で売ることができるでしょう。
値段交渉を想定して、売却価格を設定する
不動産会社が提示した査定額よりも、少し高い価格で売りに出すことも一考の余地があります。
見込み客はほぼ必ず値段交渉をかけてくると予想して、最初から少し高めの設定にするのも一手です。
ただし、市場にはライバルとなる物件があることを忘れないようにしましょう。
あまり高すぎる設定にしてしまうと、見込み客は他のライバル物件の方に取られてしまう結果となります。
値下げ交渉を予想して多少高めで売り出す場合も、購入希望者から見て「これくらいであれば、掛け合って値下げしてもらえるかも」というくらいの少額の上乗せにとどめるようにしましょう。
内見者になるべく良い印象を与える
内見者にはなるべく良い印象を与えることで不要な値下げを回避することができます。
良い印象とは、物件その物だけでなく売り主の印象も含みます。
まず売却対象となる物件は、できるだけ綺麗に、明るく、広く見せるのがセオリーです。
家財道具は全て運びだし、清掃は必ず行って、必要に応じてハウスクリーニングも入れます。
照明は内見時に全て点灯できるように準備しておきましょう。
引越しをせず現住のまま売りに出す場合は、家主の印象も大切です。
内見者を招き入れる時には、綺麗な身なりと丁寧な対応が求められます。
「こんな人が住んだ家は買いたくない」と思われないように、気持ちよく買ってもらうための多少の努力が必要です。
家を売るときに必要になる書類・費用
では次に、家を売る時の必要書類や費用について見ていきます。
家を売る為に必要な書類
不動産の売却では、概ね以下のような書類が必要になります。
・登記識別情報または登記済み権利証
・不動産登記簿
・境界確認書及び隣地権利者のサイン
・土地測量図
・固定資産税納税通知書
・売り主の印鑑証明書、住民票、身分証明書
・建築確認済証及び検査済み証
・マンション管理規約
・マンションの修繕積立費や管理費の支払い状況を確認できるもの
個別ケースで必要になるものはかなり変わってきますので、不動産会社の担当者に確認して準備してください。
家を売る際に必要な諸費用
不動産売却に伴う諸費用としては主に以下のようなものがあります。
①仲介手数料
正式な計算方法は別にありますが、取引額が400万円を超えるケースであれば、「売買価格×3％+6万円+消費税」の簡易計算で手数料の上限を算出できます。
②抵当権の抹消登記費用
抵当権付の物件の場合は抵当権の抹消登記が必要です。
一物件につき1,000円の登記費用（登録免許税）がかかります。
③所有権移転登記費用
現状では、原則として土地については固定資産税評価額の1,000分の15、建物については1,000分の20の登録免許税がかかります。
建物が一定の条件を満たす居住用家屋の場合は1,000分の3に軽減されます。
④印紙税
不動産の売買契約書には印紙税がかかりますが、契約金額により税額が変わります。
以下を参考にしてください。
参照：国税庁
⑤司法書士報酬
各種登記手続きを司法書士に依頼する場合は報酬の支払いが必要です。
報酬体系は事務所によって異なりますが、概ね数万円程度に収まることが多いでしょう。
家が売れるまでにかかる期間
ここでは、家が売れるまでにかかる期間について、各手順ごとに確認します。
仲介不動産会社選び
あなたの事情が許す限り、できるだけ時間をかけて優秀な不動産会社を選びます。
急げば一週間程度で選別できますが、時間が許せばできるだけじっくり吟味して選んでください。
販売活動を始める準備
仲介を依頼する業者と媒介契約を結んだら、業者が売り出しに必要な情報を集めるために一定の時間が必要です。
概ね一週間程度で準備が整います。
販売活動・購入希望者申込み
売り出しの準備が整えば実際に販売活動に移ります。
買い手探しの広告を打ち、内見希望者を募ります。
見つかった購入希望者が住宅ローンを利用する場合は仮審査の手続きも進められます。
概ね1か月～3か月程度で買い手を見つけるように進められますが、ケースによっては半年から数年かかることもあります。
相手のあることですので、売り主の希望通りには進まないこともあります。
売買契約の交渉・締結
購入希望者が現れたら、個別に条件交渉を行います。
細かい点の詰めなどに一週間～二週間程度を要します。
交渉がまとまれば、買い手と売買契約を締結します。
住宅ローン本審査・引渡しまで
住宅ローンの本審査は売買契約の締結後になります。
順調に進めば、ローンの実行から売買代金の精算、そして引っ越しまで大体一か月くらいで済むでしょう。
不動産買取なら比較的短期間で売却できる
仲介で売りに出す場合は、購入希望者が現れるまでにどうしても時間を要します。
人気のある物件であれば別ですが、古い物件の場合や流動性が低い戸建物件の場合は買い手がつきにくいので、売却成功までにかなり時間がかかることも多くなります。
短期間で確実に売却を決めたい場合は、不動産会社による直接買取方式で売るのが確実です。
面倒な細かい交渉もほとんどないので、スムーズな売却が可能です。
まとめ
この記事では家を売るにあたって必要になる知識を全体的に解説してきました。
売却にかかる基本的な流れや必要書類、税金や確定申告について、また高く売るためのスタンスなども交えて俯瞰してきましたが、大きなポイントとしては売却の方法に「仲介」と「買取」の二種類があることです。
高額売却を優先するならば仲介が第一選択となりますが、時間がかかることや売り主も一定の手間を取られるなどデメリットもあります。
古い物件では買い手がつかないこともあるので、戸建てや古い物件などで買い手がつきにくい場合、あるいは売却にあまり時間をかけられない事情がある場合は買取方式がおススメできます。
実情に応じて、仲介と買取の方式を上手に使い分けて有利な売却を成功させてください。
