マンションなど不動産を売りたいという場合、通常はプロの不動産業者と相談して売却を進めることになります。
多くの人は不動産を売るという経験はそう多く体験することはないですから、初めての売却は少し緊張しますよね。
マンションを売る方法としては大きく「買取」と「仲介」の二種類があり、それぞれ特徴が異なります。
本章ではマンション売却における業者の選び方や、「買取」と「仲介」の違いについて詳しく解説していきます。
あなたがどちらの方法でマンションを売れば良いのかが分かりますから、ぜひ参考になさってください。
マンションの「買取」と「仲介」とは？
まずは売却方法について、「買取」と「仲介」の違いを押さえていきます。
マンション「買取」の特徴
「買取」による売却は、売りたい物件を直接不動産業者に買い取ってもらう方式を指します。
次の項で述べる仲介は、市場にいる一般の買い手候補を探して売る方法であり、不動産業者は市場の買い手候補を探し出すのが仕事です。
買取の場合は市場にいる一般客を探すことはせず、買い取りを相談した不動産業者に直接買い取ってもらいます。
買取方式による売却での登場人物は「あなた（売り手）」と「不動産業者（買い手）」の二者だけになります。
マンション売却「仲介」の特徴
「買取」が不動産業者に直接買い取ってもらうのに対して、「仲介」による売却ではマンションを売る相手は不動産業者ではありません。
市場にはあなたのマンションを買いたいと思ってくれる見込み客層がいますが、全国各地にいる購入希望者を探しだすのは素人には難しい実務になります。
物件の宣伝広告から顧客の誘因、内見案内などの各種実務を不動産業者に任せて、市場の買い手を探して売却するのが仲介による売却です。
仲介方式では「あなた（売り手）」と「市場の買い手」「不動産業者（仲介業者）」の三者が登場することになります。
買取保証とは？
売却方法にはもう一つ、買取と仲介をミックスした「買取保証」というものもあります。
後述しますが、買取には多くのメリットがある一方で、仲介による売却よりも売却価格が下がってしまうデメリットがあります。
そこで、最初は高く売ることを目標として仲介による売却をめざし、もし市場で買い手が付かなかった時には仲介に入った不動産業者に直接買い取ってもらう約束をするのが買取保証になります。
仲介による売却では市場価格で売ることができますが、物件によっては買い手が付かず売れ残ってしまうリスクもあります。
そうした時に不動産業者に買い取ってもらえれば、売り手としては売れ残りリスクを回避することができます。
マンション買取の買取相場はいくら？
ここでは、マンションを買取方式で売却する場合の相場について確認します。
おおよその買取相場
不動産業者によるマンションの直接買取の場合、仲介による売却よりも売却金額は下がってしまいます。
買取の場合、概ね市場相場から二割～三割程度安くなることが多いです。
仲介による売却よりも価格が下がってしまうのは、物件を買い取る不動産業者が自社の儲けを考える必要があるからです。
買い取った物件は、不動産業者が自社の得意分野で利活用するために一定の費用をかけなければなりません。
例えばリフォームして転売したり、綺麗な賃貸物件として利用する場合、その整備には大きな費用がかかります。
こうした費用分を考慮すると、どうしても買取金額を下げなければ儲けが出ないのです。
大阪でマンション買取を依頼した場合
大阪でマンションの直接買取をお願いした場合も、基本的には上の通り、そのマンションの市場価格より二割～三割程度安くなると思ってください。
売却価格が変動する個別的な要因としては、不動産業者がその物件を買い取った後どのような整備開発を行うのかなども影響します。
整備開発に必要となる金額を試算して、十分な儲けが出る金額でなければ買取は難しくなります。
そしてどのような整備開発を行うのかは個々の不動産業者によって違ってきますので、複数社で見積もりを取れば違った金額が提示されることになるでしょう。
買取業者の選び方
マンション買取業者の選び方ですが、まず前提として前述した買取保証を利用するかどうかが大きな分かれ道になります。
当初は仲介でできるだけ高額で売却することを狙い、もし失敗したら仲介に入った不動産業者に買い取ってもらうというスタンスで行くならば、仲介と買取の両方に対応した業者を探す必要があります。
最初から買取一択でいくならばそうした配慮は不要ですが、買取保証の相談をしたい場合でも買取のみの相談をしたい場合でも、どちらにしても不動産業者を探す際には複数の業者に査定をお願いして、複数社を比較検討できるようにするのが鉄則です。
同じ不動産業者でも物件の種類や地域によって得手不得手が出てきますので、自信を持って高い査定額を出せる業者を選びたいものです。
マンションを売るのであれば、マンションの扱いが得意な業者ほど有利な売却が望めます。
直接買取では買取後の整備開発が必要なことから、どちらかというと開発力・資金力のある大手の業者の方が決断が早くなります。
急ぎの売却の場合は最初から大手の業者に的を絞って打診すると、売却期間の面では有利になると思われます。
マンション買取のメリット・デメリット
ではここで、保有マンションを買取方式で売却することのメリットについて確認してみましょう。
仲介手数料がかからない
まずは仲介手数料が不要になるというのが大きなメリットです。
仲介手数料は不動産の売却において非常に大きな経費になるので、経費面の負担が大きく軽減されます。
手数料の正確な計算は少し複雑ですが、売却価格が400万円を超えるケースでは簡易計算式として「物件の売買価格×3％+6万円」で計算することができます。
通常は数十万円～数百万円レベルの手数料がかかることが多いので、これを考えると市場価格よりも安く買われてしまうデメリットもある程度カバーできます。
修繕不要で、現状のまま買い取り可能
仲介による売却の場合は買い手が市場にいる一般客になりますから、基本的に彼らは自分たちがそこに住むという前提で対象物件を見ます。
自分が住む住居として、自分あるいは自分たち家族の条件に合うかどうかを見て購入を検討しますから、壁紙の破れ等細かい不具合にも敏感に反応するでしょう。
一方、買取の場合は買い取った不動産業者がそれぞれ都合のいいようにリフォームして利活用しますから、現状の不具合はそれほど問題にならないことが多く、そのまま買い取ってもらうことができます。
瑕疵担保責任を負わずに済む
不動産の売買取引では、売り手側は買い手に対して瑕疵担保責任を負うのが原則です。
瑕疵担保責任とは、簡単に言うと一見して分からない欠陥や不具合が物件引き渡し後に見つかった場合、売り主がその責任を負うものです。
仲介では市場の一般客が相手ですから、自分が住む住居に欠陥や不具合が出てくれば当然問題視します。
そのため契約上で売り主に瑕疵担保責任を負わせるのが普通です。
しかし買取の場合、買い手はプロの不動産業者ですからしっかりと調べたうえで購入を決断します。
そのため、契約上で売り主の瑕疵担保責任を免除することもでき、売り主側のリスクを大きく減らすことができます。
素早く現金化できる
仲介の場合は市場で買い手を探すのに数か月、場合によっては数年かかることもあります。
宣伝広告を開始して、これが見込み客に届き、反応が出て、さらに条件交渉なども入りますので、かなりの時間がかかります。
買取ならば、相談した不動産業者が気に入りさえすればすぐに買い取ってもらうことができるので、現金化までの時間が短時間で済みます。
イメージ的にはリサイクルショップで換金するような感覚に近いかもしれません。
近所の人に知られる事なく売却できる
離婚に伴う売却事案など、人によってはご近所や知人等に知られずに売りたいというケースもあります。
仲介で売る場合、市場の見込み客に対して宣伝広告を発しなければなりませんから、どうしても売却対象の物件情報が露出してしまいます。
特に不動産はその所在地近辺に有望な顧客層がいる可能性が高いので、ご近所周辺には広告が出回ることになります。
自分の近隣の物件情報であれば、一目見れば知られてしまうでしょう。
買取であれば一般市場に広告を出す必要はないので、秘密裏に売却を進めることができます。
一度の内見で済む
仲介で売るには、興味を持った見込み客に対して都度内見案内をしなければなりません。
特に現住のまま売りに出す場合は、私生活を見られることになるので正直良い気持ちはしないでしょう。
買取ならば不動産業者の内見だけで済むので、何度も内見に手間と時間を取られることもありません。
「仲介」よりも売却額が安くなる
デメリットとしては、仲介で売るより二割～三割程度安くなってしまう点が挙げられます。
買取業者の儲けを考えると、買取後の整備開発に費用がかかるのでその分安く買わなければ採算が取れないからです。
ただ仲介手数料がかからないという利点もありますから、このデメリットも幾分減算できることになります。
マンションの売却は「買取」と「仲介」どちらの業者に依頼すれば良いのか
ではマンションを売るにあたり買取と仲介をどのように使い分ければ良いのか考えてみましょう。
「買取」と「仲介」の選び方
買取と仲介のどちらを選ぶと有利になるかは個別のケースで異なりますが、基本的には高額売却を優先するならば「仲介」、手間や時間をかけずに迅速に現金化する方を優先するならば「買取」が有利になります。
仲介は市場価格で売ることができるので、値引き交渉はあるにしても売却価格としては基本的に市場価値で売ることが可能です。
反面買い手探しにどうしても時間がかかってしまいますし、場合によっては買い手が付かず売れ残ってしまうことも考えられます。
買取の方は売却価格としては二割～三割程度安くなってしまいますが、買い手探しに時間をかける必要がないので、何らかの理由で早く現金を手にしたい人にはおススメです。
また市場で買い手が付きにくい物件でも、開発力の高い不動産業者であれば買い取ってくれますから、古いマンションなど通常は売りにくい物件でも大丈夫です。
マンション「買取」に向いている方の特徴
では「人」に視点をあてて、買取が向いている人の特徴を挙げてみましょう。
①売却を急いでいる人
・借金の弁済期限が迫っている
・税金の支払期限が近い
・離婚事案で財産分与のために早く現金化したい
etc
借金の弁済の場合、期限が過ぎると遅延損害金が発生しますし、税金は期限まで納税しないと延滞金や加算税などのペナルティがありますから、こうした事情で急いでいる人は買取方式がおススメです。
②瑕疵担保責任を避けたい人
瑕疵担保責任は取引の後も売り主を拘束するため、金銭的にも心理的にも大きな負担となります。
買取であれば瑕疵担保責任を免除してもらうことができますので、大きな負担軽減になります。
③秘密裏に売却したい人
ご近所さんや知人等に売却を知られたくない人にも、広告宣伝が不要な買取がおススメできます。
④売りにくい物件を売りたい人
売却に先立って大きな修繕やリフォームなどが不要であることはもちろんですが、例えば事故物件など市場の客層が敬遠するような物件でも、買い取り方式であれば十分に売却が可能です。
自分が住むという前提で物件を評価するわけではないので、整備開発して利活用可能であれば嫌がらずに買い取ってもらえます。
事故物件などは特に一般的な売却方法では売れ残りリスクが非常に高くなるので、直接買取方式がおススメできます。
マンション売却「仲介」に向いている方の特徴
仲介に向いている人の特徴を以下に挙げてみます。
①できるだけ高く売りたい
仲介の利点は市場価格で売ることができることですから、できるだけ高く売ることを目標にしている人は仲介が向いています。
②交渉が好き
優良な物件であれば、市場の見込み客がひっきりなしに訪れて内見し、ほとんどの場合条件交渉をかけてきます。
価格そのものの交渉はもちろんですが、価格以外も絡めた全体的な交渉として進められます。
例えば「引き渡しを早くしてくれれば瑕疵担保責任を軽減しますよ」など、不動産の売却では様々な点が交渉項目に上がってきます。
こうした交渉、折衝が好きな人も仲介に向いていると言えるかもしれません。
マンション買取を依頼する際の注意点
最後に、マンションを買取方式で売却する際の注意点について確認しておきます。
複数の買取業者を比較しましょう
仲介の場合も複数の不動産業者に査定を依頼して比較検討することが大切ですが、買取でもそれは同じです。
買取に対応する不動産業者も、それぞれ扱う物件の種類によって得手不得手があり、買取金額に影響してきます。
仲介の査定はあくまで市場で売れそうな予想額の扱いですから査定額で売れることは保証されませんが、買取の場合は査定額を提示した不動産業者が必ずその値段で買い取ってくれるので、査定額の信ぴょう性を気にする必要はありません。
できるだけ多くの買取業者に見積もりを依頼して、最も高く買ってくれる業者に売却すればいいだけです。
ブランド品を複数のリサイクルショップに持ち込んで、最も高い値を付けたお店に売るのと一緒で、とてもシンプルな構図です。
一社だけでは価格の比較ができないので、必ず複数の業者に相談して比較するようにしましょう。
事前に必要な書類を用意しておきましょう
買取の査定にあたっては、事前に物件情報を確認できる各種資料を用意しておくようにとお願いされることがあります。
足りない資料があると業者も二度手間になって印象が悪くなってしまうこともあるので、事前に業者側担当者に聞いて必要な書類を準備しておくようにしましょう。
業者によって、またケースによっても変わりますが、概ね以下のような資料が必要になります。
・不動産の登記簿
・登記識別情報
・マンション管理規約
・修繕積立費や管理費の支払い状況を記す書面
・身分証明書
・印鑑証明書
etc
実際には買取業者の担当者に直接問い合わせが必要です。
まとめ
本章ではマンションを売却するにあたり、「買取」と「仲介」という二つの方法があること確認し、それぞれのメリットやデメリットなどを見てきました。
仲介による売却は市場価格で売ることができるので、より高く売ることが目標になる人が選択できます。
しかし何らかの事情で早期の売却を望んでいる人や、仲介では売りにくい物件をお持ちの場合は買取による売却が有利になります。
時間的に余裕があり、売れ残りリスクにも対処したいという人は「買取保証」に対応する不動産業者に相談することもできます。
買取による売却を検討する場合でも、必ず複数の業者を比較して、できるだけ有利な売却を実現できるようにしましょう。
