飲食店や美容室などの移転時や退去時には、スケルトン工事を必要とするケースがほとんどです。
しかし、どのような工事内容なのか全く分からないという方も多いでしょう。
そこで、この記事では「スケルトン工事」の基礎知識を中心に解説します。
「費用相場」や「工事期間」「原状回復との違い」についても詳しくまとめたので、業者を選ぶ際の参考にもご活用ください。
スケルトン工事とは？
スケルトン工事とは、簡潔に言うと「建物内を何もない状態にする内装解体工事」のことです。
建物の解体作業が終わってから、壁、床、天井、配管や配線などをすべて取り換え、入居時のように物がなかった美しい状態へと戻します。
また、老朽化で柱や梁の部分が傷んでいる場合は、耐震性や耐久性を上げるために、新しい物にすることも可能です。
原状回復との違い
原状回復とは、「退去する際に入居時の状態へ戻し、新しい借主に明け渡すこと」です。
内装解体をする点はスケルトン工事と同じですが、「借主の都合で変更した箇所を元の状態へ戻す」という点が異なります。
もし自分の好みでクロスや床の張り替えを行っている場合は、入居時と同じようにすべて戻しておきましょう。
スケルトン工事はなぜ行う必要があるの？
「なぜスケルトン工事を行う必要があるの？」と疑問に思う方もいるでしょう。
その理由には、上記で説明した原状回復のことが関係しています。
ほとんどのテナント物件は退去時に原状回復が義務付けられているため、退去の際には必ずスケルトン工事が必要です。
あなたがスケルトン工事を行いたくない場合は、元から居抜き物件として契約を進めるか、貸主に居抜き物件として退去できるか交渉しましょう。
テナント契約書の原状回復義務事項を確認しましょう！
物件を明け渡す際には、店舗のテナント契約書に原状回復義務事項があるか確認しておきましょう。
スケルトン工事を行う必要がある場合は、「原状（スケルトン）に復すものとする」という記載がされています。
記載のない場合には、スケルトン工事を行う必要はありません。
スケルトン工事にかかる費用相場はいくら？
借りたテナント物件を退去する際には、スケルトン工事を行うケースが大半と分かると、次は相場がいくらか気になるのではないでしょうか？
工事と聞くと高いイメージもありますし、できるのならば費用も安く抑えたいところですよね。
ここでは損をしない取引をするために、具体的な費用相場をお伝えします。
スケルトン工事にかかる費用の目安
スケルトン工事にかかる費用の目安は、坪単価で３～5万円程度と言われています。
平均的な相場は3万5000円です。
しかし、飲食店や美容室などの施設は、撤去する設備の種類が非常に多いため、廃棄物処理に時間がかかってしまい工事費用が高額になる場合があります。
また業者によっては、坪単価2万円程度の安い金額でスケルトン工事を行ってくれますが、雑な対応をされてしまうケースもあるので、依頼をする際はご注意ください。
スケルトン工事を安く済ませるポイントは？
スケルトン工事は、安い場合でも数十万円、高い場合には200万程度が必要になります。
しかし、見積もり時にある工夫を行うことで、同条件にも関わらず価格設定に大きな差をつけられることもあるのです。
①実績の豊富な業者をみつけるために複数社で見積もりを行う。
最初から一つの業者に絞るよりも、比較することで満足度の高い業者が見つけやすくなるため。
また、安さだけにこだわらず、業者の質も見るようにしましょう。
②スケルトン工事を行う前に自分で処分できるものは対応する。
壁や床の張替えを行うことは難しいかもしれませんが、サイズの大きくない家具や家電の運搬は対応可能です。
処分したい物がたくさんある場合は、不用品回収業者や引き取ってもらうか、リサイクルショップに持ち込むとお金もかけずに処分を行えます。
粗大ゴミに出すよりも収入になるため、非常におすすめです。
スケルトン工事の勘定科目は？
スケルトン工事の勘定科目は、資産勘定、負債勘定、純資産、収益勘定や費用勘定などになります。
業者によっても価格設定は異なり、確定申告にも関連してくるため、不備のないよう必ず確認しておきましょう。
スケルトン工事のメリット
スケルトン工事を行う際には、メリットとデメリットがあります。
まずはメリットを解説しますので、物件を選ぶ際の参考にしていただければ幸いです。
設備トラブルが起こりにくい
スケルトン工事の終了後は、建物内が何もないクリーンな状態になります。
既存していた古い設備も新品に変更している場合が多いため、設備トラブルも起きにくくなるのです。
レイアウトや内装デザインを自由に設計可能
契約の範囲内で貸主と意見が一致すれば、自分の好みに合わせてレイアウトや内装デザインを自由に設計することもできます。
天井、壁や床も綺麗になった状態で、自身の理想通りに店舗を築けるのは、経営者にとっても大きなメリットになるでしょう。
スケルトン工事のデメリット
スケルトン工事を行う際には、残念ながら多少のデメリットも発生します。
原状回復は義務付けられていることも多いため、メリットと合わせて覚えておきましょう。
状態によっては高額な費用がかかるケースも
天井、壁や床がない状態の物件を選んだ場合は、すべてを一から造り出さなければなりません。
レイアウトやデザインなどを自由に構成できるメリットもありますが、解体にも日数がかかってしまうため、業者から高額な工事費用を請求されてしまうでしょう。
物件をアレンジして使いたい方は、元から内装に手が加えられている物件を選ぶことで、その部分を原状回復せずに安価で工事を済ませられます。
初期費用や補修費用がかかる
スケルトン工事は、内装や設備などを元の状態にする必要があります。
その際に内装のグレードを上げてみたり、新しく揃えるべき設備が多いときには、準備として初期費用がかかるのです。
また、築年数が長い物件の場合は、建物の破損が見つかることもあります。
これ以上建物の老朽化を防ぐためには、多少の工事費用をかけてでもしっかり補修作業を行わねばなりません。
スケルトン工事の工事期間はどのくらい？
工事といっても種類はさまざまですが、スケルトン工事の場合はどれくらいの期間がかかるのか詳細が気になりますよね。
下記に目安をまとめました。
工期の目安
スケルトン工事の目安期間は、一般的な飲食店、カフェ、ヘアサロンやスポーツジムなどの物件であれば、遅くても1か月程度で終了すると言われています。
どの業種でも必要とされる看板工事に1～2日。壁紙の張替え作業は3日以内が目安です。
スケルトン工事をご検討しているなら是非かたづけレスキュー隊にご相談ください！
かたづけレスキュー隊は、「建築物の解体工事全般」をお請けしています。
スケルトン工事はもちろんのこと、公共機関に提出しなければならない必要書類の作成や提出、さらに工事前の挨拶回りまでワンストップサービスで対応可能です。
解体工事が初めての方でも、安心してご相談くださいませ。
まとめ
スケルトン工事について紹介してきましたが、いかがだったでしょうか？
工事に対応してくれる業者は数多く存在しますが、できるだけサービスのクオリティが高く、見積もりの段階から丁寧に作業をしてくれる業者を選ぶことが大切です。
不安なことや疑問点があれば、契約前に聞いておくとトラブルを防ぐこともできます。
また、スケルトン工事では騒音や振動で近隣に迷惑をかけてしまうため、工事を開始する前には挨拶回りを忘れずに行いましょう。
