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TOP>お掃除コラム>こんなときはどうする?旗竿地の築古物件について解説

「実家である分譲マンションが老朽化問題に直面したため、業者に買取を依頼するべきなのか検討している…。」

「立地条件はそこまで悪くない実家だけれど、築50年の古い物件なのでどれくらいの値段で買い取ってくれるのか気になる…。」

上記のように、旗竿地である築古物件の対処方法についてお悩みの方はいませんか?

物件を売り払う機会は滅多にないことなので、どのようにするのがベストなのか気になる人も多いですよね。

そこで、今回の記事では「旗竿地の築古物件」について詳しくご紹介します。

メリットとデメリットをくわしくまとめましたので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

旗竿地とは?


「旗竿地」とは、道路(公道)に接している出入口部分が細い通路上の敷地になっており、その奥にある家の土地のことを指しています。

見た目が竿に旗を付けたような形状をしているので、「旗竿地」という名前で呼ばれるようになりました。

また、「敷地延長」や「路地状敷地」という別名で呼ばれることもあり、比較的都市部に多いのが特徴です。

今よりも家を建てやすくするために土地が細かく分割される結果、いくつかの旗竿地が生まれ続けています。

旗竿地のメリット

土地の形状はとても特殊だと言えますが、旗竿地ならではのメリットもあります。

「できるだけ低予算で住居を選びたい!」とお考えの方には必見です。

①奥まった場所なので騒音を気にすることなく、静かに生活できる

たとえ首都圏であったとしても、「旗竿地」は公道よりも奥にあるので、敷地のそばを人や車が通行することはほとんどありません。

道路に面した場所に住んでいれば、不特定多数の通行人や車両が通るので、周りの視線が気になることもありますが、旗竿地であればそのような心配が少ないと言えるでしょう。

のんびりとした落ちついた空間に住みたい人には、とてもおすすめしたい環境です。

②土地の価格が安く設定されていることが多い

「旗竿地」の最も大きなメリットは、土地の価格が安いこと。

たとえ場所や広さなどの条件がほぼ同じだったとしても、旗竿地ではない土地と比べれば、約20%ほど安い価格になっていることが多いです。

土地に対してコストパフォーマンスをかけなくてもいい分、建物の外装や内装に予算をまわすことができます。

また、道路から見える部分が少ない場所でもあるので、もしも割り切れるのであれば、外装のデザインを省いてコストカットするのもおすすめです。

③路地の部分を楽しく活用できる

長い路地は使いづらいイメージがあるかもしれませんが、それを逆手にとって、家の周りに自分の好きな設備を作ることも可能です。

例えば、花壇のあるアプローチを設置したり、土間を設けてみたり、玄関の収納を充実させることができます。

余っている路地を上手く活用して、家のまわりを楽しく機能的に演出してみましょう。

旗竿地のデメリット

安めの価格で静かな環境というメリットがある「旗竿地」ですが、特殊な形状だからこそ配慮するべきポイントが多いのも事実です。

どのようにするか決断する前に、デメリットもしっかりと確認しておきましょう。

①駐車するスペースが狭いので不便

旗竿地は、通路部分の幅がとても狭い土地もあるため、車がギリギリ通れるのか通れないのか絶妙な場合があります。

駐車したときに余裕を持ってドアを開けられなかったり、自由に乗り降りできなかったりする可能性が出てくるので、不便に感じることがあると言えるでしょう。

②建設やインフラにかけるコストが割高になることがある

旗竿地は、路地が狭いので工事中に大きな重機が侵入できず、職人の手作業が増えるため、工事費が高くなることがあります。

また、電線や水道管などの引き込み工事が新たに必要になることもあるので、旗竿地を購入するときには注意が必要です。

旗竿地を買う方が数百万コストカットになったとしても、建設やインフラにかけるコストが高くつき、結果として同じくらいの値段になることがあります。

③固定資産税が高くなる

旗竿地の細かい土地も自身の所有地として考えられるので、必然的に土地面積が増えてしまう分、固定資産税が上がります。

旗竿地だから土地の価値が下がることはほとんどなく、その物件周辺の評価額で算出されるため、固定資産税が特別安くなることはないと考えておきましょう。

築古物件とは?


「築古物件(ちくふるぶっけん)」とは、物件の築年数が経過している物件のことです。

年数で言うと、大体25~30年以上前のものと考えれば良いでしょう。

築古物件でもリノベーションすれば売却可能?

築古物件は売却することが難しいので、販売者は「綺麗にリノベーション(※リフォームよりも大規模な建物の改修工事)しないと売れないのでは?」と思うことでしょう。

たしかに購入者の気持ちになって考えると、数十年に渡って住まれていた物件よりも、新しくて綺麗な場所に住みたいと感じるはずです。

ところが、売却する前にリノベーションを行っても、必ずしも高い値段で売ることができるとは限りません。

以下で具体的な理由をご説明します。

➀自分の好みに合わせてリフォームしたいと考える購入者が多い

自分好みにリフォームしたいと考えている購入者も、販売者がリフォームを終えている物件を購入することはありません。

購入者の考えている予算内で、希望するリフォームすることができるのかが非常に重要なポイントになるからです。

新築を購入するよりも、築古を購入するほうが費用をかけずに自分好みのマンションを作れるので、リノベーションせずにそのまま売却するのをおすすめします。

ただし見た目が古めであっても、ビンテージマンションのようなレトロな雰囲気に価値を見出す人もいるので、絶対に需要がないとは限りません。

②限られた予算内で立地条件を優先する購入者が多い<

例えば、築古マンションの購入を検討される人は、基本的に事前から自分が決めていた予算内で、立地条件を優先しながら物件を選びます。

通勤や通学などのライフスタイルに合わせて、利便性のある土地を選択するからです。

そのため、新築マンションは高くて購入できないけれど、築古マンションであれば手が届くというケースは多く、十分に需要があると言えます。

旗竿地の築古物件はどうしたら良い?

一般的な土地よりも奥まった場所にあるので、整形されている土地よりも評価が低いとされている「旗竿地」ですが、どのように利用するのが一番ベストなのでしょうか?

業者への買取を検討する

すぐにでも物件を売却したい人は、中古物件の再販売を行っている不動産業者に売るのがベストです。

複数社で見積もりを行って比較し、一番高い査定額を出してくれた業者と取引するといいでしょう。

また、「インスぺ買取」などの便利なシステムを利用すれば、オークション形式で入札してもらい取引することもできます。

不動産業者は基本的に買取専門なので、最短一か月以内で売却することも可能です。

しかし、個人で売却するよりも、値段が8割程度にまで下がってしまうため、お金よりも時間を優先したい人に向いている方法だと言えます。

物件の値下げを検討する

できるだけ素早く物件を売りたいのであれば、相場よりも大幅な値引きを行うほうが注目されやすくなるのでおすすめです。

価格が他の不動産会社よりも安くなれば、「この値段なら購入したい!」と買い手が付く可能性がアップします。

でも、ご自身があまり損をすることがないように、最初の値段設定は高めにしておくのがおすすめです。

物件に興味がある人や、購入を迷っている人に対して、「今なら数万円値下げできますよ。」等と交渉し、決定を後押しできるかもしれません。

まとめ


これまで「旗竿地である築古物件の対処方法」についてご紹介してきましたが、いかがだったでしょうか?

土地の形状が特殊な「旗竿地」と、築年数の長い物件である「築古物件」はリノベーションを行わずにそのまま売り出すのが最適でした。

また、物件の購入を検討されている方々が、買いやすそうな値段に設定することも大切です。

他の業者よりも安い値段にすることで、購入を検討されている方々の目を引くことができます。

事前から売却に向けて準備を整えておき、購入者側も販売者側も満足できるような取引にしていきましょう。

2021年2月26日更新
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