「売却しようと考えているけど、『再建築不可物件』だった」
「再建築不可物件』を高く早く売る方法を知りたい」
そこで今回の記事では、「再建築不可物件」を高く売るためのコツをご紹介します。
リフォームや建て替えが必要になるのかも見ていきましょう。
再建築不可物件とは
「再建築負荷物件」とは、もともと家が建っていても、解体して更地にすれば新しく家を建てられない土地のことです。
都市計画区域と準都市計画区域内にのみあります。
この区域内には、建築基準法で「接道義務」が設けられており、「幅員4m以上の道路に2m以上接してはいけない」という規定があるので、接さない土地に家を建てられません。
どうして「接道義務」があるのかと言うと、トラブルが起きたときに救急車や消防車などの緊急車両を通し、救助活動と消火活動をスピーディーに行うためです。
再建築不可物件の調べ方
売りたい物件が「再建築不可物件」なのかチェックする時には、その物件がある地域の役所に足を運ばなければなりません。
具体的には、役所の建築課に必要な書類を提出すると調べてもらえます。
当日中には結果がわかるため、役所に行くスケジュールだけ空けていれば大丈夫です。
公図、登記事項証明書、地積測量図、建物図面を用意して、お住いの役所に向かいましょう。
売るときは、リフォームや建て替えしたほうがいい？
「再建築不可物件」は基本的に建て替えができないので、老朽化や天災に遭う可能性を考えると、買い手にとって非常にリスクが高いといえます。
再び建築することができない土地なので、買い手からすると活用できない土地を所有することになるからです。
では、どのように売却できるのかを以下で解説します。
再建築可能にしてから売却
再建築不可物件には、どうしても老朽化や天災に遭うリスクなどのデメリットがあります。
しかし、再建築可能にさえできれば、妥当な相場で売却することが可能です。
そのまま売りたい方は、まず以下のポイントを確認して再建築可能にできないか模索してみましょう。
【再建築可能になるポイント】
1． 土地の接する道路が2項道路（接道義務ができたときに、建築物が並んでいた幅員4m未満の道で、特定行政庁が指定している道）なら、セットバックすれば再建築可能にできる
2．隣接地から土地を購入したり借りたりできれば、間口が広がり再建築可能にできる
3．「43条但し書き道路」の申請が通れば、再建築可能にできる
建築基準法第43条には、「建築物の敷地は、道路に2ｍ以上接しなければならない。ただし、敷地の周囲に広い空地があり、その他の国土交通省令で定める基準で安全上支障がないときは、この限りでない。」と規定されています。
つまり、建築基準法の道路でなくても、この基準を満たして安全と認識されれば、再建築することが可能です。
再建築不可の状態で売却
再建築できる状態にして、売却できれば納得できること間違いありません。
でも、さまざまな理由で、再建築可能にできない場合があります。
再建築できない物件を売りたいときには、以下のように売却してみましょう。
【再建築不可物件をそのまま売るときは？】
1． 隣地所有者に声をかける
もしかすると、隣人が車庫や倉庫などを置くために増築を考えているかもしれません。
声をかけると思いがけず承諾してくれるかもしれないので、最初から諦める前に相談するのがおすすめです。
2．仲介で売却する
再建築不可物件は不動産会社に仲介して売却して貰うことが可能です。
しかし、周辺相場の5～7割ほどの値段になるケースが多いのでご注意ください。
3．買取で売却する
不動産会社などの業者に依頼して、買取して貰います。
一般的に、仲介よりも安価での買取になってしまうので、値段を気にするのではなく、引越しなどで迅速に売り払いたい人に向いている方法です。
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まとめ
これまで「再建築不可物件」についてご紹介してきましたが、いかがだったでしょうか？
売却したいときには、まず再建築できないかを調べるために役所で確認することが大切です。
また、再建築不可物件をできるだけ時間をかけずに売りたい方は、どうしても仲介より安価にはなりますが、買取にするのがおすすめです。
どちらにするかお悩みの方は、早めに専門業者へ相談するようにしましょう。
