「祖父が亡くなり、自身は持ち家があるので実家が空き家になってしまった」
「古家付きの土地をそのまま売却するにはどうしたらいいの・・・」
「一番高く早く売るには、どうしたらいいの・・・？」
このように、古家付きの土地の売却方法について悩みを抱えてはいませんか？
建物や土地の買取依頼をすることは人生で何度も経験することではないため、どのように対応すればいいのか分からない人がほとんどでしょう。
そこで今回の記事では「古家付きの土地」について中心にご紹介します。
土地を売るときに解体が必要なのか、売却にはどんな税金がかかるのか等もまとめましたので、ぜひ参考にしてみてくださいね。
古家付きの土地とは？
古家付きの土地は、中古で販売されている物件とは異なり、経済的価値のあまりない住宅が建っている土地のことです。
しかし広告では、｢土地｣か｢中古住宅｣のいずれかと記載されることがほとんど。
そのため、｢土地※古家あり｣と記されることが多く、古家がある土地として販売されているものが該当します。
古家付きの土地として販売するか、中古住宅として売却するか、明確に定まってはいません。
木造住宅の法定耐用年数は22年と言われており、築20年以上になる住宅は古家にされることが多いです。
そのため、どうしても古家は老朽化が進んでおり、傷みが激しいケースがありますが、少し手を入れれば住める状態の住宅もあります。
古家付きの土地は、家の解体費用がかかるため、更地よりも値段を下げて売り出されるのが一般的です。
古家付きの土地を売る2パターン
古家付きの土地を売却するときには、さまざまな売り方があります。
ここでは2つのパターンを解説しますので、どちらにするか悩んでいる人は参考にしてみてくださいね。
そのまま売る
一つ目は、古家を残したままの状態で土地を売却する方法です。
建物が残っているなら、買い手はその家に住むイメージをしながら購入するか検討できます。
更地にして売る
二つ目は、建物を解体して更地にした土地を売却する方法です。
何もない状態から好きなものを造り出すことができるので、自分好みの家を完成させられます。
そのまま売る場合のメリットとデメリット
まず、古家付き土地をそのまま売る場合のメリットとデメリットをご紹介します。
どうするか選択する際の判断材料として参考にしてみましょう。
【メリット①】解体費用が不要
古家付きの土地は、解体後に更地にしてから売却するよりも解体費用がかからないため、費用の負担を減らすことができます。
通常よりも解体費用がかからないので、売却価格を安めに設定することが可能です。
しかし、安くなった価格が買い手の最初に見る金額になるため、さらにそこから解体費用の負担や値引きを求められる可能性があります。
【メリット②】固定資産税が抑えられる
土地に建物がある場合、固定資産税には「住宅用地の軽減措置特例」が適用される仕組みになっています。
敷地面積の200平米までなら6分の1、200平米超なら3分の1まで可能です。
古家付きの土地として売るなら、安心して売却活動を進められます。
【デメリット①】買い手がいない可能性がある
土地に建物があると、買い手にとっては引っ越したらすぐ住めるメリットがあります。
しかし、庭のレイアウトなど、土地の用途が限られてしまうのがデメリットです。
また、建物が古すぎると悪印象につながり、なかなか買い手が現れなくなる可能性もあります。
建物の状態だけではなく、埋没物の有無や地盤の固さなど、土地の状態も判別がしづらくなるので、どうしても買い手が見つかりにくくなるでしょう。
更地にする場合のメリットとデメリット
つづいて、古家付き土地を更地にして売る場合のメリットとデメリットをご紹介します。
一般的には更地の方が売りやすく、買い手も早く見つかりやすいと言われていますが、実際のところはどうなのでしょうか？
【メリット①】流通性が高い
買い手が新築を検討している場合、更地は全体の大きさをイメージしやすいため、すぐに着工できるなどの理由から、古家付き土地のまま売却するよりも簡単に売却できます。
すぐに居住するため、もしくは賃貸にするための家として活用できるかで、今の物件を解体するか決めると良いでしょう。
【メリット②】土地の状態が確認しやすい
古家を解体して更地になった土地は、地中埋没物の確認、そして土壌調査や地盤調査などを行うのが簡単です。
家を建設するときは地盤調査をして、地盤がゆるい場合には地盤改良する必要があります・
しかし古家付きの土地は、建物ができてから数年は経過しているため、地盤が固まってしまっている可能性が高いです。
地盤改良には、浅い場所の表層改良で30万円ほど、深い場所まで必要なときに行う柱状改良で50万円ほどかかります。
さらに、柱状改良でも足りないとき、深い場所まで改良が必要な際に行う鋼管杭で、70万円ほど必要です。
長年に渡って田んぼや畑だった土地等と比較すれば、買い手から見ても安心感があり、成約につながるきっかけになるでしょう。
【デメリット①】解体費用がかかる
古家付きの土地を更地にするには、当然ですが解体費用を負担しなければなりません。
また、家を解体する時には、建物内に家具などの残置物を残しておくのか、もしくは回収を依頼するのかでも値段が大きく変わります
さらに、家を解体した後は、土地の整地や測量する必要が出てくる可能性もあるため、忘れずに覚えておきましょう。
【デメリット①】古屋付きの土地と比べて固定資産税が高い
古家付きの土地を更地にすると、古家があった時と比べて、固定資産税が約2～3倍も高くなってしまいます。
そのまま放置される期間が長くなる分だけ、高い固定資産税を払い続けなければなりません。
これは、更地を駐車場や駐輪場として活用する場合も同じです。
特に、都市部にある土地など、固定資産税評価額の高いエリアにある土地は金額を間違えないようにお気を付けください。
売却にかかる税金
では、家を売却したときにかかる税金の種類を見ていきましょう。
以下に家売却で支払う税金をまとめました。
契約書への印紙税
印紙税とは、売買契約書に貼る印紙のことです。
定められた金額の印紙を貼って消印すると、納税したとみなされます。
印紙税は印紙の購入費用に含まれており、購入時に支払いは完了するのでご安心ください。
もしも払わなければ、印紙税の3倍もの過怠税が課されるので気を付けましょう。
仲介手数料などにかかる消費税
消費税の課税対象になるのは、日本国内で事業者が事業として対価を得て行う取引です。
商品とサービスだけではなく、資産の譲渡も取引に含まれるので覚えておきましょう。
また、あなたが事業者ではなく個人の場合、売却自体には消費税はかかりません。
しかし、不動産会社に支払う仲介手数料や消費税が発生するので、取引の際にはご確認をお願いします。
所有権移転登記にかかる登録免許税
ローンの支払いが終わっていない家を売却するときは、抵当権付きの不動産を売却できないため、売却の決済・引き渡し前にローンを完済しておかなければなりません。
しかし、この抵当権はローンを完済しても自動的に抹消されるわけではなく、債務者が自分で手続きを行って抹消する必要があります。
登録するときには、手続きとして登録免許税がかかるのでお気を付けください。
抵当権抹消登記に必要な登録免許税の税額は、不動産一つあたり1,000円です。
譲渡所得にかかる所得税、住民税、復興特別所得税
家を売り払うときの利益は、譲渡所得です。
その譲渡所得に対して、所得税、住民税、復興特別税がかかります。
しかし、逆に言えば、譲渡所得がなければ上記の3つの税金は一切かかりません。
家を売却すれば必ず税金がかかるというわけでもないので、支払いについて正しく理解しておきましょう。
解体せずに売却したほうがいいケース
建物を解体して更地を売り払うのも良いですが、中には建物を解体せずにそのまま売却したほうがいいケースもあります。
以下のポイントに当てはまっている場合は、一旦時間を置いてどちらにするか悩むのがおすすめです。
築年数が浅い
物件の築年数が浅いほど、高価格で売れる可能性があります。
「古い」という感じ方は人によって異なりますが、具体的にはどれくらいの年数が経過すると、古家という印象になるのでしょうか？
当然ながら家の資産価値は新築のほうが高く、築年数が古くなるほど価値は減少します。
しかし、古家には明確な基準がありません。
そのため、税務上の耐用年数が目安として使われており、木造や鉄筋コンクリート造などの構造別で年数が定められています。
たとえば、木造の耐用年数は22年。
木造で作られている中古の一軒家は、築20年ほどで古いという認識になるのが一般的です。
また、建物の構造に関係なく、築40年以上経過すれば建物の資産価値はほぼゼロになるとされています。
再建築が難しい
もともと物件を造りにくい構造の土地である場合は、再建築するのに多額の費用がかかるため、物件付きの土地のほうが買い手も見つかりやすいです。
購入後すぐに活用できるのも便利なポイントであり、家としてではなく事務所などに使うのであれば、コストを考えるとそのまま古家が建てられているほうが使いやすいでしょう。
古家付きの土地を早く高く売却するには
土地の適正価格を知ることで、売却をスムーズに進めることができます。
そのため、土地の売却を有利に進めるなら、できるだけたくさんの売買実績を持っている業者に依頼するのがおすすめです。
さまざまな業者で一括査定してもらい、よりよい対応を行ってくれる業者に買取してもらうと良いでしょう。
土地を早く高く売却したいのであれば、早めに複数社で査定を行ってもらってください。
大阪で古家付き土地の売却ならかたづけレスキュー隊におまかせ
大阪府で、古家付き土地の売却についてお悩みの方はいませんか？
建物の売却はなかなか経験しないことですし、いざ作業を進めると心配事も多く、どのように対応するべきか悩んでしまいますよね。
私たち片付けレスキュー隊は、さまざまな建物の買取作業をお請けしており、各種公的な必要書類の作成や提出、さらに近隣への挨拶回りまで、ワンストップサービスで対応しています。
どこの業者よりも満足度の高い見積もりを目指し、最初から最後まで丁寧なご対応をしますので、まずはお気軽にご相談くださいませ。
まとめ
これまで「古家付きの土地についてご紹介してきましたが、いかがだったでしょうか？
新築付きの土地と比べて高い金額は付けられませんが、条件によっては高価格で買取して貰うことも可能です。
最初は売却する金額を悩むかと思いますが、無理に解体して損をすることがないように、最初はそのまま売りに出すのがおすすめです。
また、複数社で見積もりを行ってもらい、自分の納得できる価格をつけてくれる業者を探すようにしましょう。
