「築45年のアパートの売却をしたいと考えているのですが、建物買取に関する全く知識がないので、大体どれくらいの値段で売れるか具体的に教えてほしい。」
「アパートを売却するときには、住民などの追い料金がかかるようで、税金や確定申告についてもくわしく教えてほしい。どのような形で処分するのが理想なのかも分からず困っています。」
上記のように、アパートの売却に関するお悩みを抱えてはいませんか？
特に売りたい住居が古めであれば、適切な価格を付けて貰えるのか不安になる人も多いでしょう。
また、売却するときには多くの資金や情報を準備する必要がありますし、どのような流れで業者との取引が進んでいくのか気になりますよね。
そこで今回の記事では、「アパート売却の相場」について詳しくご紹介します。
確定申告や税金などについてもまとめてみましたので、これから売却を考えている方はぜひ参考にしてみてくださいね。
アパート売却の流れ
アパートの売却には、査定の申し込みが必要であると分かっていても、その後の流れまではきちんと把握できていない人がほとんどでしょう。
アパート売却をスムーズに行うためには、大まかな流れを理解することが重要です。
書類などの準備
不動産の売却は、簡単な話し合いだけで単純に取引できるようなことではありません。
最初にさまざまな書類を準備しなければいけないので、不備のないようにあらかじめ確認しておきましょう。
以下に必要書類をまとめました。
【アパートの売却時に必要な書類】
➀身分証明書・印鑑証明書・実印・住民票
②土地測量図・境界確認書
③不動産の権利に関する登記済み権利書・登記識別情報
④納税額の確認時に必要になる固定資産税納税通知書・固定資産税評価証明書
⑤アパートの管理規約・アパートの維持費書類など
⑥アスベスト使用調査報告書・耐震診断報告書など
査定依頼
アパートの売却を検討したら、周辺の相場を調べた上で不動産会社を見つけましょう。
リサーチはできるだけたくさん行って、不動産についての知識を増やしておくほうが、自分の納得できる業者を見つけやすくなると言えます。
また、優良な不動産会社を探すためには、複数の会社で見積もりを行ってもらい、内容を比較・検討することが大切です。
いきなり業者に問い合わせるのが不安な場合は、インターネットで無料の一括査定などを行った後、自分の条件に合致する業者に連絡し、査定へ来てもらうようにしましょう。
売却活動の開始
自分が選んだ不動産会社と契約したら、物件の売り出しに向けて動き始めます。
業者が提示した目安相場と周辺相場を踏まえ、自分の売却したい金額を設定し、アパートを売り出しましょう。
むやみに焦って値段を決定すると、大幅に損をしてしまう可能性もあるので、値段を決めるときは慎重に時間をかけるのがおすすめです。
また、ローンの残債がある時には、金額の確認をきちんと行って、売却価格に上乗せができるか判断します。
売却契約
不動産会社と契約を結んだ後、売り出す価格を決定したら物件の情報公開が開始されます。
それから、インターネット上で情報公開や折込チラシの配布、物件購入希望者への紹介や内覧会などが行われるのが大まかな流れです。
さまざまな作業を一つの業者に委ねることになるため、不動産会社は慎重に選ぶようにしましょう。
決済・引き渡し
内覧が終わった後には、購入したい意志のある購入希望者と売買契約を結び、不動産会社に仲介手数料を支払って、引き渡しが済めば取引が完了します。
打ち合わせは念入りにする必要がありますが、売買契約から引き渡しまでの一連の作業は、不動産会社側がすべて行ってくれるので、知識のない人でも安心して利用できます。
もしも、不動産会社を通さずに取引をする場合は、大幅に時間がかかるだけではなく売却活動も自分で行わなければならず、費用もかなり高くなるのでお気を付けください。
アパートの売却相場
アパートの売却価格を決める要素にはさまざまなポイントがありますが、最も影響が強いのは築年数です。
特に、木造アパートは劣化しやすい材質でできているため、築年数の経過にはかなり敏感だと言えます。
そのため、売却相場は常に新しいものをリサーチして参考にしましょう。
また、立地条件と入居条件があまり良くないアパートの場合、築20年を超えるものは売れる可能性が低くなります。
しかし、「誰もこんな築古アパートは購入しないだろうな…。」と思っていても、相場調査をすると意外に値段が付くこともあるため、損をしないように調べて確認することが大切です。
アパートの売却相場を計算する「収益還元法」
主に、１棟アパートの売却相場は「収益還元法」を使用して算出されます。
「収益還元法」とは、アパートの将来的な投資利益を算出し、それから今のアパートの価格を定める方法です。
公式は、以下のものを使って価格を求めます。
※(1年間の賃料収入－1年間の運用コスト)÷還元利回り
しかし、都市開発の状況などによって、今後入居者が増えないと見込める場合は、査定金額を下方修正しなければなりません。
また、満室の部屋数が同じだったとしても、規模の大きいアパートであれば、その分本体価格とコストも大きいので売れにくいのが実態です。
計算で売却相場を求めることは可能ですが、絶対にその値段で売れるという訳でもないため、しっかりとこれからの状況を見据えて決断しましょう。
不動産の税金一覧
最後に、不動産の税金についての大まかな概要を見ていきたいと思います。
大きく二つに分けられており、一つ目は自宅などの居住用不動産、二つ目がアパートやマンションなどの賃貸経営に使う事業用不動産です。
また、それぞれの取得時にかかる税金と、所有時・売却時にかかる税金があります。
以下に、税金一覧をまとめてみました。
➀取得時：登録免許税、不動産所得税、印紙税
②所有時：固定資産税、不動産所得（事業用に使う場合）
③売却時：登録免許税、譲渡所得税、印紙税
一覧の内容だけ見ると、ほとんど同じかのように思えるかもしれませんが、売却時の譲渡所得税に気を付けなければなりません。
居住用と賃貸事業用で中身が変わってきます。
また、アパートの賃貸事業用不動産は、所有時に賃貸収入などを不動産所得として毎年確定申告しなければならないためご注意ください。
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「大阪でアパートの売却をしたいけれど、どれくらい費用を用意すればいいのかわからないので、専門の業者に依頼して正確な見積もりをお願いしたい。」
「アパート売却を考えているけれど、自分一人では費用の計算が難しく、税金や確定申告等もどのように対処すればいいのか悩むので、くわしく説明してくれる業者に相談したい。」
上記のように、アパートの売却についてお悩みの方はいませんか？
普段あまり馴染みのないことですし、いざ取引を進めるとなると心配事もたくさんあり、どのように対応するべきか戸惑ってしまいますよね。
私たちはさまざまな建物の買取作業をお請けしており、各種公的な必要書類の作成や提出、さらに近隣への挨拶回りまで、すべてワンストップサービスで対応しております。
どこの業者よりも満足度の高いお見積もりを目指し、最初から最後まで親切で丁寧なご対応を致しますので、まずはお気軽にご相談くださいませ。
まとめ
これまで「アパートの売却相場」についてご紹介してきましたが、いかがだったでしょうか？
アパートを売却したいときには、まず必要書類の準備をし、業者に査定依頼を申し込みます。
それから売買契約を結び、業者に引き渡しを行って貰いましょう。
また、さまざまな費用や税金がかかってくるため、自分の売りたい建物には何が必要になるのか、しっかりと確認しておくことが重要です。
特に、売却にかかる費用は不動産会社によっても異なりますので、自分が安心できる業者を探しましょう。
