「家の相続をするにあたり、どんな税金がかかるのか分からないので教えて欲しい。」
「実家の相続をすることになったけれど、いつまでにいくらの税金を支払えば良いのか具体的に教えてほしい。」
上記のように、家の相続税についてお悩みの人はいませんか？
相続作業は人生において何度も経験することではないため、費用や探し方が分からないという人も多いですよね。
そこで、今回の記事では「相続した家を売るときにかかる税金」について中心にご紹介します。
おおよその費用相場もまとめましたので、ぜひ参考にしてみてくださいね。
どのような手続きが必要になるのかもしっかりと覚えておきましょう。
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相続した家を売る際に行うべき手続き
相続した親の家を売るときには、まず「相続登記」が必要になります。
簡単にいうと、登記の名義変更の手続きをすることです。
家は大切な資産なので、より良く売却できるようにしっかりと行いましょう。
以下でくわしく解説します。
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相続登記
「相続登記」とは、不動産の名義を故人から相続人へ変更する手続きのこと。
所有者と所在地などの情報が法務局に登記されており、相続した人の名義にきちんと変更をしなければ、家を売る手続きが進められないシステムになっています。
手続きにいつまでという期限はありませんが、早めに済ませるようにしましょう。
また、相続登記にはさまざまな書類を集めなければならないため、事前に準備をする際にはご注意ください。
相続した家の売却時にかかる税金
親から相続した、実家の建物や土地。
これから住む予定も建てる予定もないのであれば、維持費や固定資産税などがかかるので、売却するのも一つの手段だと言えます。
ここで、相続した不動産の売却時にはどのような税金がかかってくるのか確認しておきましょう。
印紙税
家を売る時には「売買契約書」の取り交わしが必要です。
この契約を行う時にかかるのが印紙税であり、印紙を契約書に貼ることで納税ができる仕組みになっています。
納税義務があるのは、書類を作成した人です。
収入印紙は郵便局などで購入でき、税金になるので払うべき時に払わないとペナルティが発生するので覚えておきましょう。
また、印紙を貼り付ける際には、再利用を避けるために押印が必須なのでご注意ください。
譲渡所得課税
「譲渡所得税」とは、家や土地などの不動産を譲渡したときに手にする利益に対して課税される税金のことです。
具体的に言うと、「所得税」と「住民税」の2つが税金として発生する仕組みになっています。
また2037年12月までには、復興特別所得税も発生するのでご注意ください。
もしも譲渡所得がマイナスである場合には、課税されることはありません。
自分がどの状況に当てはまるのか、きちんと確認するようにしましょう。
子として居住していた場合、特例を受けれる
相続で取得した家を売る時には、子どもがその家を自宅として居住するか、居住していなかったかによっても税金が大きく異なります。
どちらの場合であっても、売却する時に発生した譲渡所得に対して所得税・復興特別所得税が課税されますが、子どもがいる時には「居住用財産」と見なされるので特例を受けることが可能です。
例えば、以下の状況が特例の対象になります。
・10年以上所有されている場合の軽減税率の特例
・特定の居住用財産を買い替える場合の特例
・マイホームを買い替える場合の譲渡損失の繰越控除
・3000万円の特別控除の特例
・特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除
しかし、子がその住宅に居住していなかった場合は上記の特例を受けることができず、原則として譲渡所得税の住民税と所得税・復興特別所得税がそのまま課税されます。
コストカットにも繋がるので、自分が上記の状況に当てはまっていないか、必ず問い合わせるようにしましょう。
家の売却時にかかる費用相場
不動産を売却する際によく耳にする「仲介手数料」だけではなく、印紙税や司法書士への手数料や引っ越し費用など、さまざまな費用がかかってきます。
こちらでは、細かい項目ごとに費用をご紹介しますの、この機会にご確認をお願いします。
登記費用
不動産売却を行う際に必要になる登記費用は、買主・売主などそれぞれ項目が違います。
ほとんどのケースでは買主が負担するのがほとんどですが、抵当権抹消を行う上での司法書士への代金は、売主側から負担するのが一般的です。
登記にはいくつかの種類がありますが、所有権保存登記、所有権移転登記、抵当建設定登記の3つから、2つを行うのが一般的になっています。
登記費用は、最低でも200,000～500,000万円ほど用意しておくと余裕があると言えるでしょう。
仲介手数料
不動産売却を行う上で自分自身が買主を探す場合、仲介手数料は一切かかりません。
しかし、不動産会社を通じて買主を探し売買契約を決めれば、仲介会社への報酬として仲介手数料を払わなければなりません。
仲介手数料は宅建業法で上限度が決定しているため、依頼する不動産会社によって値段が大きく異なることはないのでご安心ください。
でも、決められている金額はあくまでも上限の金額になっているので、最近では仲介手数料を半額にして無料にする不動産会社も増えてきています。
不動産会社の資本力とさじ加減にもよるかもしれませんが、仲介手数料は売主・買主の両方からもらうことができるので、どちらかを半額や無料にしても、片方から貰えば利益を出すことが可能です。
不動産売却する時にも、手数料交渉できるのであれば積極的に行うのが良いでしょう。
司法書士手数料（抵当権抹消費用）
もしも住宅ローンを利用して不動産を所有している場合、万が一ローンの返済ができなくなると、所有権が銀行に移るので、担保として物件に抵当権が設定されています。
所有の物件を売却すると、この抵当権を抹消しなければならなくなるため、追加費用を払わなければなりません。
これを自分自身で行えば、一つの不動産に対して1,000円程度でできます。
でも、慣れていない方やしたことのない方がほとんどだと思いますので、司法書士に頼むのが一般的です。
司法書士に抵当権抹消を依頼すると、5,000～20,000円程度の費用がかかるので覚えておきましょう。
まとめ
これまで「相続した家を売る時にかかる税金」について中心にご紹介してきましたが、いかがだったでしょうか？
家や土地を売る際にはさまざまな手続きが必要になるので、事前からしっかりと準備を行うのが大切です。
仲介手数料や司法書士手数料など、自分で行えば費用を削減できるものもありますが、知識がない場合はプロの業者に依頼するのが無難だと言えます。
家は価値のある大切な資産になるので、より良く売却できるように手続きはきちんと行いましょう。
