「実家の分譲マンションが老朽化問題に直面したが、築古物件なのでどのように対処すればいいのかわからなくて困っている…。いつ頃まで住めるのかも教えてほしい。」
「独り身の親を介護施設に入居させる際に、住んでいた古家を売却することになった。そのため、どのくらいの値段で買い取ってくれるかを知りたい…。」
上記のように、築古物件の使い方や売却について悩んだことはありませんか？
特に建物の買取依頼をすることは人生で何度も経験することではないため、どのように対応すればいいのか悩む人も多いでしょう。
そこで、今回の記事では「築古物件の使い方と売却」について解説します。
築古物件を今後どうするか迷っている時は、ぜひ参考にしてみてくださいね。
築古物件とは？
築古物件とは名前の通り、築年数が経過している物件のことを指しています。
築年数で言えば、大体築25～30年という認識です。
マンションっていつまでもつ物？
では、一般的なマンションはどれくらいの期間まで住むことができるのでしょうか？
いつまで持つのか、耐用年数を疑問に思う人も多いですよね。
実際のところ、鉄筋コンクリート（RC造）でできているマンションは、地震や台風などの災害で損傷を受けない限り、100年は持つと言われています。
しかし、外壁の塗装や配管の修理などの影響により、実際には30年ほどで建て替えられるケースがほとんどです。
老朽化で入居者が減ることで修繕費の集まりが悪くなるため、建て替えるという形に進みます。
築古物件には需要があるのか？
私たちが「何か新しいものを購入したい。」と考える時、基本的には新品を購入する人がほとんどかと思います。
では、築古物件は需要があるものなのでしょうか？
以下に詳しくまとめてみました。
中古マンションは売却しやすくなりつつある
現在の日本は、築年数35年以上の中古マンションが36％あると言われています。
しかし、実際の取引状況（2016年7～9月：東京）を見てみると、築50年以上が1.4％、築35～49年が12.7％。
築年数が35年を超えている物件は、半数以上が買取されずに売れ残っているのが現状です。
築古マンションがたくさんあるにも関わらず、あまり活発に売買されていないと言えるでしょう。
でも、「新築マンションに人気が集まり、中古マンションは売れない」という傾向に変化が起きています。
国土交通省が中古市場の活性化に向けて取り組みを進めており、既存住宅瑕疵保管の導入などが追加されたため、以前よりも売却しやすい環境になりました。
築古物件でもリノベーションすれば売却可能？
築古物件は売却することが難しいので、販売者は「綺麗にリノベーション（※リフォームよりも大規模な建物の改修工事）しないと売れないのでは？」と思うことでしょう。
たしかに購入者の気持ちになって考えると、数十年住まれていた状態の物件よりも、綺麗な場所に住みたいと感じるはずです。
ところが、売却前にリノベーションを行っても、必ずしも高い値段で売ることができるとは限りません。
以下で具体的な理由をご説明します。
限られた予算内で立地条件を優先する購入者が多い
例えば、築古マンションの購入を検討される人は、基本的にあらかじめ自分が決めていた予算内で、立地条件を優先しながら物件を選びます。
通勤や通学などの私生活事情に合わせて、便利な土地を選択するからです。
そのため、新築マンションは高くて購入できないけれど、築古マンションであれば手が届くというケースは多く、十分に需要があると言えます。
自分の好みに合わせてリフォームしたいと考える購入者が多い
自分好みにリフォームしたいと考えている購入者も、販売者がリフォームをしている物件を購入することはありません。
考えている予算内で、希望するリフォームができるのかが非常に重要なポイントになるからです。
新築を購入するよりも、築古を購入するほうが費用をかけずに自分好みのマンションを作れるので、リノベーションせずにそのまま売り出すのをおすすめします。
見た目が古めでも、ビンテージマンションのようなレトロな雰囲気に価値を見出す人もいるので、絶対に需要がないとは限りません。
築古物件が売れないときの対処法は？
もともと売りにくい古い物件は、工夫して販売してもなかなか買い手が見つからない時があります。
不動産は所持しているだけで、固定資産税や管理費などがかかるので、できるだけ早めに手放したいですよね。
ここで、どうしても売れないときの対処法を見てみましょう。
業者への買取を検討する
すぐにでも売却したい人は、中古物件の再販売を行っている不動産業者に売るのがベストです。
複数社で見積もりを行って比較し、一番高い査定額を出してくれた業者と取引するといいでしょう。
また、「インスぺ買取」などのシステムを利用すれば、オークション形式で入札してもらい取引することもできます。
不動産業者は基本的に買取専門なので、最短1か月以内で売却することも可能です。
しかし、個人で売却するよりも、値段が8割程度にまで下がってしまうため、お金よりも時間を優先したい人に向いている方法だと言えます。
物件の値下げを検討する
できるだけ素早く売りたいのであれば、相場よりも大幅な値引きを行う方が注目されやすくなるのでおすすめです。
価格が他の不動産会社よりも安くなれば、「この値段なら購入したい！」と買い手が付く可能性がアップします。
でも、あまり損をすることがないように、最初は元の値段を高めに設定しておくのがおすすめです。
購入に興味がある人や、購入を迷っている人に対して、「今なら○○円値下げしますよ。」と交渉し、決定を後押しできるかもしれません。
まとめ
これまで「築古物件の使い方や売却」について中心にご紹介してきましたが、いかがだったでしょうか？
綺麗にして売るためにリノベーション工事をするにしても、当然ながら膨大なお金がかかるので、事前にしっかりと今後のプランを考えなければなりません。
また、売れそうな値段に設定することがとても大切です。
早めから売却に向けて準備を整えておき、購入者側も販売者側も満足できるような取引にしていきましょう。
