空き家を売却したい時は、不動産会社に登録して買い手を探すのが一般的です。しかし、著しい劣化がみられるような空き家においては、買い手がなかなか見つからず、現金化まで時間がかかってしまうケースも少なくありません。
空き家を放置すれば、状態に応じて行政処分が施行される場合もあります。「買い手が全然つかない」「空き家の維持費が厳しい」と悩んでいる方は、空き家買取を利用しましょう。
今回は、空き家を処分する手段の一つ「買取」についてみていきます。
この記事でわかること
●空き家の買取とは
・不動産会社に直接売却する
・第三者の買い手がいる「仲介」とは異なる
●空き家を放置すると
・近隣住民の生活を脅かす恐れがある
・行政措置により過料や解体費用を請求されるケースも
●空き家買取のメリット
・取り壊し不要
・仲介で売れなかった空き家もOK
・すぐに売却できる など
●空き家買取のデメリット
・納得いく値段が付きにくい場合がある
・状態や業者によっては買い取ってもらえない
空き家の買取とは？
空き家の買取とは、不動産の買取業者に直接空き家を売却する方法です。売却した空き家は不動産会社によってリフォーム転売、更地にして再利用などの運びとなります。
空き家の坪数や不動産業者によっては、損壊が激しい空き家でも買い取ってもらえる可能性があるため、複数の業者に見積もりを依頼しましょう。
空き家の買取は業者を仲介しない
空き家の買取では不動産業者を仲介するのではなく、買取業者に直接空き家を売却します。そのため、仲介手数料や買い手を探す手間がかかりません。
仲介で売却する場合は、不動産会社に約3%の仲介手数料を支払う必要があります。買取よりも高値での売却が期待できるため、ケースバイケースといえるでしょう。
空き家を放置してしまうと危険？
古い空き家を放置した場合、防災・衛生・景観などの観点から近隣住民の生活環境を脅かしてしまうケースがあります。そのため、空き家を売却できなかったとしても適切な管理または処分が必要です。
近隣住民から苦情があれば「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき、立ち入り調査や特定空き家登録、所有者への助言・指導などの行政処置が施行されます。
命令に背き続ければ、行政代執行で建物を強制的に取り壊され、市町村長より50万円以下の過料を請求されます。行政代執行によって空き家が解体された場合には、所有者が行政に対して解体費用を支払わなければなりません。
空き家は買取に出したほうがいい？｜メリットは
空き家を手放す際は仲介で買い手を探す方法がメジャーとされるものの、買取の方が有利になる場合もあります。ここでは、空き家買取のメリットをみていきましょう。
空き家を取り壊さなくてもよい
老朽化が顕著な空き家は、更地にして売却される傾向にあります。個人買主が古い空き家を買い取る場合、1坪あたり3万〜8万円の解体費用を負担する必要があるため、建物が売れにくいのが理由です。
しかし、不動産買取業者に買取を依頼する場合は、古い空き家でも取り壊しが必要ありません。解体費用分の売値は下がってしまうものの、売主が取り壊し費用を負担せずに済む点は大きなメリットです。
仲介業者を利用して売れなかった場合でも売ることができる
仲介業者を利用して売れなかった空き家については、買取業者に依頼すれば売却できる可能性が高い点もメリットといえます。
空き家の解体費用相場は150万円前後に上ります。そのため、仲介では負担できる個人買主が少なく、状態のよい空き家や更地でなければ売却は難しいのが実情です。
一方、不動産業者は資金に余裕があるため、取り壊しが必要な空き家についてもほぼ問題なく売却できます。一般的に不動産を登録してから買い手が付くまでの期間は3ヶ月前後といわれているため、買取に方向転換する目安にするとよいでしょう。
すぐに売ることができる
買取では、不動産業者の提示した売値に売主が納得した時点で売却できます。売却日を考慮する必要がなく、スケジュールが立てやすい点もメリットです。特定空き家に登録されてしまった空き家など、売却を急ぎたい場合に推奨します。
仲介では多くの場合、業者が購入者を探すために3ヶ月～半年ほどの期間が必要です。買い手がつくまでの間は、固定資産税などの固定費による負担がかかります。そのため、3ヶ月以上かかる見込みがある場合は買取を推奨します。
仲介のトラブルが起こらない
仲介による買主は個人であるため、住宅ローンの申請に落ちた、他の物件に変更したいなどの事情でキャンセルが発生するケースもあります。キャンセルされた場合、新たな買主の募集が必要です。
買取では買主が不動産業者のため、売値が付いた時点で即売却可能となります。仲介のように、個人買主から契約をキャンセルされ全て白紙となってしまうようなトラブルは起こりません。
また、売主の契約不適合責任が免責できるのも、空き家買取における利点の一つです。古い空き家は不具合事項が多いため、仲介では売却後に契約不適合責任として追完請求・代金減額請求・契約解除・損害賠償のいずれかが発生してしまう場合があります。
不動産業者に売却する空き家買取であれば、契約時に「売主は契約不適合責任を一切負わない」ものとしても売却することが可能です。
空き家買取のデメリットは？
空き家買取にはメリットだけでなく、デメリットも2点存在します。買取と仲介で迷っている場合は、メリデメを比較して自分に合った方法を選択することが重要です。
納得いく値段が付きにくい場合がある
空き家買取の売値は、建物を残す場合と取り壊す場合で相場が異なります。空き家を残す場合は仲介の売値の50～80%、取り壊す場合は更地価格の80～90%-解体工事費用が買取相場です。
空き家を残して売る際、基本的には最大の80%に近い価格で売却できます。しかし、建物のリフォームや修繕などの費用が高額になるケースでは、仲介価格の半額まで値下がりする可能性もあります。
また、買取では類似物件の相場情報が公開されておらず、見積もり価格に納得しにくい点もデメリットといえるでしょう。
買い取ってくれない場合がある
空き家買取では古い建物でも売りやすいものの、全ての物件を買い取ってもらえるとは限りません。解体費用の相場150万円に対し、更地価格が200万円未満となる場合に売却できないケースがあります。
空き家を解体して更地にするケースでは、更地価格から解体費用を除いた残額が買取業者の利益となります。業者側の利益よりも解体費用が上回った場合、投資採算に合わないとされ買い取ってもらえない可能性が高いです。
買取を拒否された空き家は、所有者が自ら解体・リフォームすることで売却の見込みが立つでしょう。
空き家買取をのぞむなら無料の家査定を使おう
空き家買取を希望する際においても、急を要さない場合は一度仲介の利用を検討しましょう。築数十年に上る古い空き家、田舎に在する空き家などでない限り買い手が付く見込みはあります。
ほとんどの大手不動産仲介業者では、無料の一括査定サービスを提供しています。複数の不動産業者の売値を比較し、売却したい空き家について取り壊し費用も含めた意見を得たうえで仲介・買取を選択すると良いでしょう。
仲介で買い手がなかなか付かない場合でも建物のメンテナンスを行う、お試しとして賃貸に出すなどの対処で評価が変わる可能性があります。
素早く手軽に売れる買取、時間はかかるが高額売却が期待できる仲介ではメリット・デメリットが異なります。どちらも査定を依頼して検討し、納得のいく方法や業者を選択することを推奨します。
