訳あり物件がなかなか売却できずに困っている人は少なくありません。買いたたかれるため、適正価格かどうかわからずに不安になっている人もいるでしょう。
本記事では訳あり物件の売却方法について詳しく解説します。買取専門業者を選ぶ際に確認したいポイントにも具体的に触れますので、訳あり物件の売却でお悩みの方はぜひ参考にしてください。
訳あり物件とは？｜具体例も
さまざまな理由により、相場よりも価格が下がる物件の総称として「訳あり物件」といわれています。しかし、実は訳あり物件に明確な定義はありません。
一般的に訳あり物件と呼ばれる主なものは次のとおりです。
心理的瑕疵物件
環境的瑕疵物件
法的瑕疵物件
再建築不可物件
共有物件
借地権付き物件
競売物件
訳あり物件を売却する3つの方法とは？
訳あり物件は、売却に時間がかかる場合や買いたたかれることが多い傾向にあります。なかなか売却できず、困っている人も少なくありません。
ここでは、訳あり物件を売却するための方法を3つ見ていきましょう。
更地にして売却する
訳あり物件を更地にして売却しようと考える人もいるでしょう。建物が法的瑕疵であった場合などは、更地にすると訳あり物件ではなくなるためこの方法は有効です。
しかし、心理的瑕疵物件や環境的瑕疵物件の場合は、更地にしても「告知義務」が生じる点を把握しておきましょう。
不動産会社に依頼する
訳あり物件の場合は、買取を断られないか不安になる人も多いでしょう。しかし、通常と同様不動産会社に売買仲介を依頼し購入希望者を探すことは可能です。
事故物件など告知義務が必要な場合は告知したうえで、相場と比べ低価格で買主を募りましょう。購入希望者との折り合いがつけば無事に物件を売却できます。
専門業者に依頼する
訳あり物件の場合、一般的な売却では買い手を見つけにくい傾向にあります。そのため、なるべく早く売却したい場合などは、訳あり物件専門の買取をしている不動産会社に買取を依頼してもよいでしょう。
一般的な不動産会社でも不動産の買取を行っていますが、訳あり物件に慣れていない会社の場合、相場と比べかなり安い価格での買取となる場合もあるため注意が必要です。
このような事態を避け適正価格で売却するためには、訳あり物件に慣れた専門業者の利用を検討しましょう。
訳あり物件の買取を業者に依頼する際の3つのポイントとは？
訳あり物件の買取を依頼する場合、どこに気を付ければよいのでしょうか。把握しておきたいポイントを3つ、みていきましょう。
事故内容の開示をする
どのような訳あり物件なのか、事故内容を開示します。特に、知らなければ査定に影響しない「心理的瑕疵物件」の場合は隠したくなる場合も多いのではないでしょうか。
しかし、事前にしっかり開示しておけば後々それ以上のトラブルに発展しません。国土交通省が「人の死の告知に関するガイドライン」を策定しています。事故内容の開示基準に不安がある場合は、ガイドラインを参考にするとよいでしょう。
利益にこだわらない
訳あり物件であっても、高く売りたいと考える人もいるでしょう。しかし、訳あり物件の場合は、一般的な価格よりも安くなりがちです。
売れない不動産をいつまでも所有すると、固定資産税や都市計画税、管理費用などのコストがかかります。空き家として放置すれば、近隣住人とのトラブルが発生する場合もあります。このようなリスクを回避したい場合は、利益にこだわりすぎないことが大切です。
複数の業者に見積りを依頼する
訳あり物件の場合は相場価格よりも安くなる傾向にありますが、その価格の付け方は業者により異なるため注意が必要です。
とくに、専門業者であればどのように訳ありの事情をカバーし売却できるかにより、見積価格が変動します。また、物件が所在する地域に詳しい業者の方が適正価格をはじき出せる場合も少なくありません。
良い業者と巡り合うためにも、納得できる価格で売却するためにも、複数の業者に見積りを依頼しましょう。複数の見積りを取ると、該当物件の適正価格が判明します。
訳あり物件の買取業者を選ぶ際に確認したいことは？
訳あり物件の買い取り業者を選ぶ際には、どのような点に注意すればよいのでしょうか。納得して物件を売却するためにも、確認したい4つの点を押さえておきましょう。
不動産会社の免許番号を取得している
信頼できる不動産会社を選ぶためには、宅建業免許番号を取得しているかどうかを確認しましょう。
宅建業免許番号は、不動産会社が宅地建物取引業の免許を受けたときに発行される番号です。宅建業の免許番号には次の二種類があります。
国土交通大臣免許
都道府県知事免許
これは不動産会社の担当地域数により異なります。1つの都道府県のみで宅建業を営んでいる場合「都道府県知事免許」、複数の都道府県で営業している場合は「国土交通大臣免許」が必要です。
豊富な買取実績がある
不動産会社を選ぶ際は、買取実績が豊富な会社を選びましょう。特に、訳あり物件に関する買取実績に着目します。
訳あり物件の買取実績が豊富な専門業者は、スピード感のある買取を行っている場合が少なくありません。また、これまでの多くのノウハウを生かし、訳あり物件を再生させる事が可能です。納得価格で売買したい場合は、買取実績豊富な業者を選びましょう。
地域の相場に精通している
大手で営業店の少ない不動産会社の場合、営業担当者が地元に精通していない場合があります。
そうなると、地域の事情に精通していないので相場感に詳しくない場合があるので注意が必要です。不動産売買価格には、人気の学区や評判の良い店の有無など、その地域に住んでいる人にしかわからない情報が加味される場合があります。
地域に精通している不動産会社を探すには、近場の不動産会社から探すのも一案です。ただし、近場の不動産会社が必ずしも訳あり物件に精通しているとは限らないため注意が必要です。バランスを見ながら不動産会社を選びましょう。
行政処分を受けたことがない
不安を感じた場合は、その不動産会社が過去に行政処分を受けていないかどうかを確認しましょう。
この情報は「国土交通省ネガティブ情報検索サイト」で検索できます。また、一部の都道府県においては「都道府県知事が行った監督処分情報」を公開しています。
なかには、行政処分はないが顧客トラブルが多い不動産会社も存在するため、あくまでも参考情報の1つとして活用するとよいでしょう。
弁護士・リフォーム業者・清掃業者と連携している
訳あり物件を、適正価格で確実に売却したい場合は、弁護士やリフォーム業者などと連携している業者を選択しましょう。
買取業者は、専門家と連携すると買取後に自社で資産価値を回復できます。そのため、訳あり物件の買取を積極的に行っている場合が少なくありません。訳あり物件の取り扱いについて悩んでいる場合も、不動産会社だけでなく各専門家に相談できる点はメリットと言えるでしょう。
訳あり物件の売却は適切な業者に依頼しよう
訳あり物件の売却を検討しているけれど、なかなか思ったように売却できないことも少なくありません。訳あり物件に慣れていない不動産会社の仲介では、思うような価格で売却できない場合が多々あります。売却のためには利益にこだわりすぎてはいけませんが、あまりにも安く買いたたかれていると感じた場合は注意が必要です。
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