少子高齢化が進むにつれて空き家は増加しています。
実家が空き家になり相続したはいいものの、空き家でも固定資産税がかかるため、現在は実家に住んでおらずこれからも住む予定がない場合は、売却を考える人も多いのではないでしょうか？
ただ空き家を売却するには税金がかかるため、売却したときに得られる利益と税金を比較して売却しないという手もあります。
この記事では家を売却する場合にかかる税金の種類や金額、また注意点などを大まかに解説するため、売却を考えている人はもちろん、これから売却するかもしれない人もぜひチェックしてみてください。
不動産売却に税金はかかる
空き家を売却するときにかかる税金は、実際に家が売れた金額から家の取得費や譲渡費用を引いた金額に応じた税率によって、金額が導きだされます。
家の取得費とはその家を購入したときに支払った金額や、そのときに不動産会社へ支払った仲介手数料などです。
譲渡費用とは家の売却にかかった費用のことで、こちらも不動産会社を利用した場合は仲介手数料が入り、その他に司法書士を手配した場合はその費用や印紙の費用も含まれます。
税率は家を所有していた期間によって異なり、かかる税率は所得税と住民税の2種類です。
どちらも所有していた期間が長くなるほど税率は低くなり優遇されることが特徴です。
5年以上の所有で所得税率は15%・住民税率は5%と決められています。
5年未満だと所得税率は30%・住民税率は9%とどちらも2倍ほどもパーセンテージが高くなるため注意が必要です。
この税率は相続された家であれば、もともと親が所有していた期間も含まれるのもポイントです。
親が5年以上住んでいた場合は、相続直後でも5年以上の税率が適応されるため、覚えておきましょう。
3000万円の特別控除の条件！
空き家の売却に際して必ず知っておきたいのが、3,000万円が特別控除される特例の制度です。
全ての空き家が対象になるわけではありませんが、条件に当てはまれば売却によって得られた金額の税率が最大で3,000万円控除されます。
適用されれば大きな節税になるため、対象になるかどうかは必ずチェックしておきましょう。
特別控除は、被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例によって条件が定められています。
条件は細かくありますが大まかに分けると、
①家の建設年月と住居人について
②空き家が相続
上記の条件で譲渡されたかどうかで決められるようです。
以下は国税局より条件の詳細を引用したものなため、目を通してみてください。
なお適用を受けるためには確定申告が必要となるため注意が必要です。
必要となる書類は売却額の内訳書・登記事項証明書等・被相続人住居用家屋等確認書・売買契約書の写しなどです。
①家の建設年月と住居人について
家の建設年月と住居人については、【特例の対象となる「被相続人居住用家屋」及び「被相続人居住用家屋の敷地等」】によって定められています。
(1) 特例の対象となる「被相続人居住用家屋」とは、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で、次の3つの要件全てに当てはまるもの（主として被相続人の居住の用に供されていた一の建築物に限ります。）をいいます。イ 昭和56年５月31日以前に建築されたこと。
ロ 区分所有建物登記がされている建物でないこと。
ハ 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。
なお、要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所するなど、特定の事由により相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていなかった場合で、一定の要件を満たすときは、その居住の用に供されなくなる直前まで被相続人の居住の用に供されていた家屋（以下「従前居住用家屋」といいます。）は被相続人居住用家屋に該当します。
(2) 特例の対象となる「被相続人居住用家屋の敷地等」とは、相続の開始の直前（従前居住用家屋の敷地の場合は、被相続人の居住の用に供されなくなる直前）において被相続人居住用家屋の敷地の用に供されていた土地又はその土地の上に存する権利をいいます。なお、相続の開始の直前（従前居住用家屋の敷地の場合は、被相続人の居住の用に供されなくなる直前）においてその土地が用途上不可分の関係にある2以上の建築物（母屋と離れなど）のある一団の土地であった場合には、その土地のうち、その土地の面積にその2以上の建築物の床面積の合計のうちに一の建築物である被相続人居住用家屋（母屋）の床面積の占める割合を乗じて計算した面積に係る土地の部分に限ります。引用：国税局
②空き家が相続というかたちで譲渡されたかどうか
(1) 売った人が、相続又は遺贈により被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等を取得したこと。
(2) 次のイ又はロの売却をしたこと。
イ 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。
（注）被相続人居住用家屋は次の2つの要件に、被相続人居住用家屋の敷地等は次の（イ）の要件に当てはまることが必要です。
（イ） 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
（ロ） 譲渡の時において一定の耐震基準を満たすものであること。
ロ 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。
（注）被相続人居住用家屋は次の（イ）の要件に、被相続人居住用家屋の敷地等は次の（ロ）及び（ハ）の要件に当てはまることが必要です。
（イ） 相続の時から取壊し等の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
（ロ） 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
（ハ） 取壊し等の時から譲渡の時まで建物又は構築物の敷地の用に供されていたことがないこと。
(3) 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
(4) 売却代金が1億円以下であること。
(5) 売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
(6) 同一の被相続人から相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等について、この特例の適用を受けていないこと。
(7) 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
引用：国税局
特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
空き家売却の注意点を徹底解説！
空き家を売る場合には先に紹介した特別控除の特例による税率の優遇以外にも、注意しておくべきポイントがいくつかあります。
最も意識しておきたいのが築年数が古い家の場合、建物に欠陥がある可能性が高くなるため、契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）の対策をとっておきましょう。
契約不適合責任とは売却後でも家に欠陥があった場合、損害賠償金や補修費用を支払わなければならない責任のことです。
契約不適合責任は不動産会社を決めた後に、なるべく早いうちに責任を免責にしておくなど相談をしておきましょう。
また家の具体的な欠陥や状態については、引渡し前に買主とすり合わせて同意を得ておく必要があります。
また築年数が古い家の場合、売りに出す前にリフォームを考える人もいるかもしれません。
ただ買主は買った空き家を取り壊して新たに建物を建てようと考えているケースもあるため、そのままの状態で引き渡す方がベターです。
空き家売却の相場をご紹介！
空き家は主に一戸建てとマンションの2パターンあるかと思いますが、一戸建ての場合は2000年代始めから相場はほぼ変わっておらず、マンションの売却相場は近年高くなっている傾向にあります。
言わずもがなですが築年数は古くなるほど相場も下がっており、新築から築10年の間では相場は約半分ほどにまで下がるのもポイントです。
築20年以上の古い家はほぼ相場が変わらず、不動産としての価値も非常に低くなってしまうのも意識しておきましょう。
家が建っている地域によっても相場は異なります。首都圏の場合だと2,000～4,000万円が目安、関西圏だと1,600～2,000万円ほどが相場のようです。
築年数や立地以外にも、細かい要因によって売却額は変わります。細かい要因の代表例としては家が建っている土地の形状や坪数・周辺地域の利便性・日当たりや眺望など生活の快適さに直結する要因などです。
詳細は不動産会社へ問い合わせてみることをおすすめします。
まとめ
空き家を相続した人へ向けて家の売却にかかる税金や売却にまつわる注意点・優遇される税制度などを解説してきました。
特に条件に当てはまれば3,000万円の控除を受けられる特例は、知らないと損をするのでしっかり覚えておきましょう。
税率は築年数が古くなるほど優遇されるので、売却を諦める前に不動産会社へ相談することをおすすめします。
複数の会社を検討してみて信頼できる不動産会社を選んで、納得したうえで空き家の売却を行いましょう！
